평당 8000만원 분양가에도 "남는 장사"...40억 차익 로또 단지 뜬다

반포주공1·2·4주구 '디에이치 반포 124' 11월 일반분양 돌입
전용 84㎡ 분양가 32억 안팎…500가구 이상 역대 최고가 기록 전망

[파이낸셜뉴스] 서울 서초구 반포 일대에서 주변 시세 대비 최대 40억원에 달하는 시세차익이 거론되는 초대형 재건축 단지가 내달 분양 초읽기에 들어갔다. 역대급 '로또 청약'을 노리는 고가점 무주택자들의 만점 통장이 대거 쏟아질 것으로 전망되는 가운데, 청약 대기 수요가 관망세로 돌아서며 강남·서초 일대 기존 주택 매매 시장마저 숨을 죽이고 있다.

15일 정비업계에 따르면 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 '디에이치 반포 124(옛 디에이치 클래스트)'가 다음 달 입주자 모집공고를 내고 본격적인 일반분양 일정에 돌입할 예정이다.

이 단지는 지하 4층~지상 최고 35층, 50개 동, 총 5007가구 규모의 매머드급 한강변 단지로 조성된다. 이 가운데 일반분양 물량만 1832가구에 달한다.

전용면적별 일반분양 물량은 △59㎡ 281가구 △80㎡ 23가구 △84㎡ 1358가구 △99㎡ 82가구 △114㎡ 44가구 △130㎡ 44가구 등으로 구성된다. 특히 실수요자들의 선호도가 가장 높은 국민평형(전용 84㎡)이 전체 일반분양 물량의 약 74%를 차지해 가점이 높은 무주택자들의 관심이 집중되고 있다.

현대건설이 시공을 맡아 외관 특화 디자인과 최고급 마감재, 대규모 수경 조경시설은 물론 약 2만3000평에 달하는 강남권 최대 규모의 커뮤니티 시설을 갖출 계획이다. 한편 조합은 지난 9일 총회를 거쳐 기존 명칭이었던 '디에이치 클래스트' 대신 '디에이치 반포 124'를 공식 단지명으로 최종 확정했다.

업계에서는 디에이치 반포 124의 3.3㎡당 일반분양가가 8000만원 이상으로 책정돼 전용 84㎡ 기준 30억~32억원 안팎에 공급될 것으로 보고 있다. 이는 국내 500가구 이상 아파트 중 역대 최고 분양가다.

분양가 자체는 높지만, 시장에서는 '로또 청약'이라는 평가가 지배적이다. 주변 실거래가와 비교해 천문학적인 시세차익이 예상되기 때문이다.

실제 인근의 반포주공1단지 3주구 재건축 단지인 '래미안 트리니원' 전용 84㎡ 입주권은 50억원 후반대에 거래됐으며, 현재 한강변 최고가 단지로 꼽히는 '래미안 원베일리' 전용 84㎡는 지난 5월 71억5000만원에 손바뀜됐다. 디에이치 반포 124가 한강 조망권과 대단지 신축 프리미엄을 갖춘 점을 감안하면, 당첨 시 최소 20억원대에서 한강 조망 우수 가구를 중심으로 최대 40억원 안팎의 평가 차익을 거둘 수 있다는 관측이다.

매머드급 분양이 임박하면서 강남·서초 일대 기존 아파트 매매 시장은 짙은 관망세에 빠져들었다. 자금 여력을 갖춘 자산가들마저 기존 주택 매입을 미루고 '선(先) 청약, 후(後) 매수'로 돌아서고 있어서다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 6일 기준 강남구 아파트 매물은 1만1323건으로 8월 초(9453건) 대비 19.8% 늘었고, 서초구 역시 같은 기간 7630건에서 9068건으로 18.8% 급증했다.

반면 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 매매 거래량은 강남구가 74건, 서초구가 66건에 그치며 연중 최고치였던 5월(강남 449건, 서초 395건) 대비 6분의 1 수준으로 급감했다. 잠원동 일대 한 공인중개사는 "호가를 문의하는 경우는 있지만 급한 수요를 제외하면 대부분 청약 결과를 지켜보겠다며 계약을 미루는 분위기"라고 전했다.

전문가들은 분양가상한제가 적용되는 만큼 자금 조달 능력이 당락의 핵심이 될 것으로 보고 있다. 실거주 의무와 전매제한이 적용돼 30억원 이상의 분양대금을 대출 없이 자체 조달할 수 있는 '현금 부자'들의 각축전이 될 전망이다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "디에이치 반포 124는 준공과 동시에 국내 최고가 단지로 등극할 가능성이 크다"면서도 "다만 금리 상승 부담으로 전반적인 매수세가 눌려 있는 만큼 3.3㎡당 2억원을 훌쩍 넘기에는 한계가 있을 수 있다"고 분석했다.

이어 시장 전문가들은 "청약에서 낙첨된 고액 자산가 및 고가점 대기 수요가 11월 분양 이후 다시 기존 주택 매수로 유입될 경우, 일시적으로 멈춰선 강남권 거래가 다시 회복세를 보일 가능성이 있다"고 덧붙였다.

[email protected] 문영진 기자