강남·여의도 공실 1%대...A급 오피스 임차수요 견조

CBRE 코리아 상업용 부동산 시장 보고서

[파이낸셜뉴스] 서울 3대 업무권역 A급 오피스의 평균 공실률이 전 분기 대비 하락한 것으로 나타났다. 21일 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 '2026년 3·4분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'에 따르면 서울 A급 오피스 평균 공실률은 1.1%p 하락한 3.1%를 기록했다.

권역별 공실률은 도심권역 5.1%, 강남권역 1.0%, 여의도권역 1.7%로 나타났다. 특히 강남과 여의도에서는 프라임 자산을 중심으로 견조한 임차 수요가 지속됐다. 직전 분기 도심권역의 대규모 신규 공급으로 상승했던 공실률은 대형 단일 임차와 프라임 자산 선호 현상에 힘입어 하락세로 돌아섰다.

도심권역에서는 중대범죄수사청의 르네스퀘어 전체 임차가 공실률 하락을 이끌었으며 3·4분기 도심권역 전체 임대차 규모의 약 82%가 해당 거래에 집중됐다. 3대 권역 중 가장 활발한 임대차 활동을 보인 강남권역은 IT 기업이 전체의 67%를 차지했고 스킨케어 브랜드 셀리맥스를 운영하는 앱솔브랩이 센터필드에 입주하는 등 K-코스메틱 기업의 B급에서 프라임 자산으로의 이전이 두드러졌다. 여의도권역 역시 파크원타워1과 FKI타워 등 프라임 자산을 중심으로 금융권 수요와 함께 럭셔리 브랜드 본사의 이전이 관찰됐다.

리테일 시장은 외국인 관광객 증가와 소비 확대를 바탕으로 백화점과 주요 가두상권을 중심으로 성장세를 이어갔다. 8월 누적 방한객 수는 전년 동기 대비 22% 증가한 1505만명을 기록했고, 외국인 관광객 카드 소비액은 49% 늘어난 14조원으로 집계됐다. 성수의 공실률은 전 분기 대비 2.1%p 하락한 1.3%로 주요 상권 중 가장 낮은 수준을 보였으며, 임대료 상승에 힘입어 출점 수요가 서울숲과 건대 방향으로 확산하고 있다.

수도권 A급 물류센터 시장은 3·4분기까지 연간 예정 물량의 약 90%가 공급되면서 연내 공급이 사실상 마무리 단계에 접어들었다. 신규 임대차의 약 71%는 3PL과 이커머스 기업이 차지했으며, 인천, 안성, 이천 등 대형 물류 권역을 중심으로 수요가 집중됐다. 특히 에이피알 등 K-뷰티 기업들이 물류 자동화와 사업 확장을 위해 대형 면적 임차에 나서면서 수요층이 점차 다변화되는 양상을 보였다.

3·4분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 전 분기 대비 약 5% 증가, 전년 동기 대비 약 4% 감소한 9조6488억 원을 기록했으며, 3·4분기 누적 투자 규모는 역대 최고였던 2025년 동기와 유사한 약 25조 원으로 집계됐다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 "두 차례의 기준금리 인상과 조달금리 상승으로 일부 거래가 지연되고 수익률의 추가 상승 압력도 커지고 있다"며 "4·4분기 완료 예정 거래가 전년보다 제한적인 만큼 올해 연간 투자 규모는 2025년을 밑돌 것으로 예상되며, 향후 입지와 임차 안정성 등 자산의 기초 여건에 따른 시장 차별화도 더욱 뚜렷해질 것"이라고 말했다.

[email protected] 전민경 기자