[사설] 주택 공급 가로막는 '재초환', 원점서 재설계해야

가구당 최대 10억, 재건축 멈춰서
국회도 폐지·완화 논의 재개하길

재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 부과가 이달 서울 반포현대 재건축조합을 시작으로 본격화한다. 2006년 도입 이후 시행과 유예를 거듭해온 제도가 20년 만에 실제 청구 단계에 들어선 것이다. 재초환은 재건축 이익에서 정상 집값 상승분과 공사비 등을 뺀 초과이익을 환수하는 제도다.

조합원 1인당 초과이익이 8000만원을 넘으면 초과액의 10~50%를 누진 부과한다. 부과 대상은 서울에서만 46곳이고, 가구당 수억원에서 최대 10억원 안팎을 내야 할 수도 있다. 서울 주택 공급의 약 90%를 민간이 맡는 상황에서 막대한 부담금 부과가 재건축을 멈춰 세울 위기에 처한 것이다. 정부와 국회는 주택공급 확대·안정 정책과 어긋나는 제도를 원점에서 다시 설계해야 한다.

단지별 부담금은 '억소리'가 나는 규모다. 2021년 입주한 반포현대는 1인당 약 1억~2억2000만원으로 추산된다. 사업시행인가 단계인 대치동 은마아파트는 1인당 평균 약 4억6334만원, 단지 전체로는 2조44억원으로 추산된다. 공사 중인 래미안트리니원은 1인당 최대 7억원에 이를 것으로 추산된다. 자잿값과 인건비 상승으로 추가 분담금이 이미 불어난 터라 현금 여력이 부족한 조합원은 입주를 포기할 수 있다. 납부능력을 둘러싼 조합원 간 갈등이 사업을 지연시킬 수 있다는 우려도 나온다.

형평성 문제도 도마에 올랐다. 일대일 재건축인 서초구 신반포18차는 조합원 178명의 예상 부담금이 5350만원으로 추산된다. 반면 조합원 758명에 2763가구를 짓는 대전 용문동1·2·3구역은 1억2100만~2억7600만원으로 추산된다. 지역과 사업구조에 따라 부담금액이 크게 엇갈리는 셈이다. 같은 정비사업인 재개발은 부과 대상이 아니고, 팔지 않은 집의 장부상 이익에 부담금을 매긴다는 점도 논란이다. 기부채납과 향후 양도세까지 고려하면 부담이 겹친다는 지적이 나온다.

파장은 대기 중인 사업장으로 번질 수 있다. 강남 3구에서 사업시행인가 이후 단계에 있는 주요 사업장은 20곳, 여의도에서 인가를 마친 단지는 4곳이다. 서울에서 조합설립인가 단계에 있는 사업장도 115곳이다. 예상보다 부담금 규모가 커진다면 사업 일정은 늦어지거나 백지화될 가능성이 높다.

개발이익 일부를 사회가 환수한다는 취지에는 찬성한다. 규제 완화가 강남 집값을 자극할 수 있다는 우려도 가볍게 볼 일은 아니다. 장기보유 1주택자 감면과 고령자 납부유예 같은 보완장치도 있다. 그러나 환수원칙이 공급 확대라는 정책 목표와 충돌한다면 문제다. 도심 재건축이 늦어지면 신축 공급이 줄고, 이는 집값과 전월세 안정이라는 제도 취지와도 어긋난다.

사정이 이런데도 국회 논의는 제자리다. 재초환 폐지·완화 법안은 여야 합의가 불발돼 계류 중이다. 민간 정비사업 용적률 완화도 여당은 1.2배, 야당은 1.3배를 주장하며 결론을 내지 못했다. 정부와 국회는 폐지를 포함한 모든 선택지를 열어두고 제도를 재검토하기 바란다.

우선 부과 시점을 이익이 실제 실현되는 때로 조정하는 방안을 검토해야 한다. 기부채납 반영 방식과 지역 간 산정 격차도 손봐야 한다. 앞서 정부는 8·13 대책을 통해 정비사업의 공원·녹지 기부채납 기준을 가구당 3㎡에서 2㎡로 완화했지만 '부지면적의 5%' 기준이 그대로 남아 있어 규제 완화 효과는 제한적이라는 지적이 나온다. '수요보다 공급이 많아야 가격이 내려간다'는 것은 초등학생도 아는 경제원리다. 공급 정책과 엇박자를 내는 규제를 정비해 시장의 예측 가능성을 높일 때다.