서울 집값 떠받치는 전월세…2027년 매매 상승폭 3%로 둔화 전망

건설산업연구원 2027년 부동산 시장 전망 발표
수도권 매매 3% 상승 전망…금리·대출한도 제약
영통·동탄·기흥 등 반도체 지역 구매력 개선 변수
전국 전세 4.5% 상승…공급 감소·임차 수요 잔류
서울 핵심 입지 청약 대기…가격 따라 성적 차이

[파이낸셜뉴스] 내년 서울 주택시장은 전·월세가격 상승과 매수 수요가 가격을 떠받치겠지만, 누적된 집값 부담과 높은 대출금리가 추가 상승을 제약할 것이라는 전망이 나왔다. 경기 남부에서는 반도체산업의 영향을 받는 영통·동탄·기흥 등이 구매력 개선 여부에 따라 주변 지역과 다른 흐름을 보일 것으로 예상됐다.

11일 한국건설산업연구원(건산연)은 2027년 수도권 주택 매매가격은 연간 3.0% 상승할 것으로 전망했다. 올해 연간 전망치인 4.8%보다 상승폭이 줄어드는 수준이다. 전국 매매가격 상승률은 올해 전망치 2.5%에서 내년 2.0%로 낮아질 것으로 내다봤다.

■서울 매수 수요 유지…금리·대출한도가 상승 속도 제약
건산연은 수도권 집값을 지지하는 요인으로 전·월세가격 상승과 서울 중심의 매수 수요를 꼽았다. 임차 비용이 높아지면 일부 수요가 매매시장으로 이동하면서 가격 하방을 지지할 수 있다는 분석이다.

다만 집값이 이미 많이 오른 상황에서 높은 주택담보대출 금리와 대출한도 제약이 추가 매수 여력을 제한할 것으로 봤다. 세제 등 정책 변화에 따라 매물이 늘어날 가능성도 있어 가격 상승 경로에는 불확실성이 남아 있다고 설명했다.

수도권 안에서도 산업기반에 따른 차이가 예상됐다. 반도체산업의 영향을 받는 수원 영통과 화성 동탄, 용인 기흥 등은 특별급여 지급과 같은 구매력 개선 요인에 따라 인근 지역과 다른 가격 흐름을 보일 가능성이 있다고 진단했다.

■비싼 집값에 임차시장 잔류…전세·월세 부담 확대 우려
임대차시장은 매매시장보다 상승 압력이 커질 것으로 예상됐다. 건산연은 내년 전국 주택 전세가격이 4.5% 올라 올해 전망치인 3.6%보다 상승폭을 키울 것으로 내다봤다.

공급 측면에서는 2023년 착공 감소가 준공·입주 감소로 이어져 신규 전세 공급이 충분히 늘기 어려울 것으로 분석했다. 1주택 실거주자 중심의 시장 재편도 전세 매물 감소 요인으로 꼽았다.

수요 측면에서는 높은 매매가격과 대출 규제, 금리 부담 때문에 주택 구입을 미룬 가구가 임차시장에 남을 것으로 예상했다. 전세 공급은 부족한데 임차 수요가 유지되면서 가격 상승 압력이 커진다는 것이다.

전세보증금 마련 부담이 커지면 보증부 월세로 이동하는 수요도 늘어 월세가격을 자극할 수 있다고 봤다. 임대시장 불안이 매매가격을 지지하는 동시에 임차가구의 주거비 부담을 높일 수 있다는 분석이다.

다만 내년 하반기 수도권 입주물량 증가는 전세가격 상승 압력을 일부 완화할 것으로 전망했다. 수도권 공동주택 입주 예정 물량은 상반기 5만가구에서 하반기 7만2000가구로 늘어난다. 건산연은 입주 시기와 지역에 따라 수급 여건이 달라지는 만큼 개별 지역의 흐름을 구분하고, 정비사업 이주 수요와 가용 임대주택 물량도 함께 살펴야 한다고 제안했다.

■서울 핵심 입지 청약 대기…가격 경쟁력 따라 계약 성적 갈릴 듯
신규 공급시장에서도 서울·수도권 핵심 입지의 청약 대기 수요는 유지될 것으로 예상됐다. 신축 아파트 선호와 기존 주택 거래 제약이 수요를 뒷받침하지만, 공급가격과 대출 부담에 따라 실제 계약 성적은 달라질 수 있다는 판단이다.

특히 분양가상한제 적용지역 등 가격 경쟁력이 있는 단지와 그렇지 않은 단지 사이에 청약·계약 실적 차이가 나타날 것으로 봤다. 같은 지역에서도 완판 단지와 미분양 사업장이 공존할 수 있어 청약 경쟁률과 실제 계약 실적을 구분해야 한다고 강조했다.

내년 전국 공동주택 분양승인 물량은 24만가구로 올해 전망치 23만가구보다 늘어날 것으로 예상했다. 다만 정부의 내년 수도권 공급목표 24만6000가구는 착공 기준이어서 당해 연도 분양승인이나 입주물량과 구분해야 한다.

김성환 건산연 연구위원은 "공급계획이 실제 착공과 입주로 이어지는지 살피고, 지역별 수요와 임차가구의 주거비 부담에 맞춘 정책을 개발할 필요가 있다"고 제안했다. 이어 "수요가 유지되지만 공급이 부족한 지역은 공급·정비사업의 지연 요인을 해소하고 단기 임차 수급을 관리해야 한다"고 밝혔다.

[email protected] 최가영 기자