6.27대책이 발표되기 일주일 전쯤 서울 아파트값은 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 21주 연속 상승세를 이어가던 중 시장 과열 신호가 뚜렷하게 나타난 겁니다. 이에 따라 전문가들 사이에서는 '이대로 두면 과열 국면으로 진입할 수 있다'는 우려가 커지던 상황이었습니다.

6월 들어 수도권 주택 거래량은 지난해 같은 기간보다 두 배 가까이 늘었고, 매매 수요와 전세 수요가 동시에 급증했습니다. 이런 분위기 속에서 가계대출 역시 한 달 새 6조 원 가까이 급증했는데요.

대출 증가의 상당 부분이 주택 구입과 연관된 만큼, 부동산 시장의 불안을 잡지 못하면 가계부채가 더욱 심화될 거라는 우려가 커졌죠.

6.27대책의 가장 큰 특징은 소득 수준과 무관하게 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 것입니다. 연봉이 2억 원이 넘는 고소득자라 하더라도, 주담대는 6억 원까지만 빌릴 수 있습니다. 과거 소득에 따라 대출 한도가 달랐던 점을 고려하면 전례 없는 강력한 조치입니다.

수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유한 다주택자는 주담대를 받을 수 없게 됐습니다. 실수요자가 아니면 금융권 대출이 사실상 막히는 겁니다.

또한 수도권 주택을 구입하며 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과됩니다. 수도권·규제지역에 1주택자가 대출을 받아 추가 주택을 매수한 경우 6개월 내 기존 주택을 처분해야 합니다.

정부의 6·27 대출규제 발표 일주일 만에 서울 아파트 거래량이 급감했습니다. 6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대출규제가 발표된 6월 27일부터 7월 3일까지 일주일간 서울 아파트 매매 거래량은 총 577건으로 집계됐는데요. 이는 직전 주(6월 20~26일) 거래량인 1629건과 비교하면 3분의 1 수준입니다.

시장에서는 매매계약 해지가 255건 발생하는 등 급격한 냉각 현상이 나타났습니다. 서울·수도권의 갭투자가 사실상 막히고 추가 규제까지 예고되자 수요자들이 관망세로 돌아선 건데요. 해지된 거래는 10억원 이상 20억원 미만이 109건으로 가장 많았고, 10억원 미만 아파트는 99건이었습니다.

6.27대책이 투기 수요를 억제하는 것을 목표로 한 만큼 가장 큰 타격을 입은 건 갭투자자들입니다. 이제 수도권·규제지역에서 주택담보대출(주담대)을 받아 집을 사면 6개월 내 전입 의무가 생기는데요. 사실상 세입자를 두고 집을 사는 갭투자를 금지한 겁니다. 이로 인해 기존 갭투자자들은 세입자를 못 구하거나, 직접 입주하지 않으면 대출이 회수될 수 있는 곤란한 상황에 놓였습니다.


다주택자 역시 마찬가집니다. 집을 2채 이상 가진 경우, 수도권·규제지역에서 추가 주택 구입을 위한 대출이 아예 불가능합니다. 또한 1주택자가 대출을 받아 새 집을 사려면 기존 집을 6개월 내 처분해야 하며, 이를 지키지 않으면 대출 회수 등 불이익이 따릅니다.

전문가들은 이번 6.27대책이 강남의 고가 아파트 시장의 투기적 수요를 정조준해 실질적으로 차단하는 효과가 크다고 평가합니다. 거래량이 급감하고 과열 양상이 진정되면서, 과도하게 오른 집값이 일부 조정될 수 있다는 전망도 나옵니다.

다만 수요 억제 중심의 규제만으로는 집값의 중장기적 안정이나 주거 불안 해소에 한계가 있어, 장기적으로 집값을 안정시키기 위해서는 공급 확대 정책이 반드시 병행돼야 한다고 강조합니다.

이재명 대통령은 7월 3일 공식 첫 기자회견에서 6.27대책에 대해 "맛보기 정도에 불과하다"며 추가 대책을 예고했는데요.후속 조치로는 주담대의 위험가중치(RW)를 상향하는 방안이 거론됩니다.

위험가중치는 은행이 대출 등의 자산을 보유할 때 해당 자산이 부실화될 위험, 즉 돈을 떼일 가능성에 따라 부여하는 미율을 말하는데요. 정부는 현재 국내 은행의 주담대 위험가중치 하한이 15% 수준인데, 이를 25%까지 높이는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다.

이날 회견에서 이 대통령은 공급대책에 대해 기존 신도시를 활용하며, 주택 공급 속도를 높이겠다고 밝혔는데요. 이에 따라 수도권 1기 신도시 재건축과 3기 신도시 개발 등 기존의 공급이 빠르게 진행될 것으로 보입니다.