지난해 7월부터 도시개발법이 시행되면서 ‘대도시 토지구획 정리사업지구’가 투자 유망지역으로 부상하고 있다．지방자치단체가 지정하는 불량주택 밀집지역인 재개발 구역과 토지구획정리사업지구는 대부분 시내 중심가에 위치해 있기 때문이다.
토지구획정리사업 지구는 대부분 택지, 일반 채비지, 시장, 학교, 공장, 도로, 공원 등이 혼재돼 있다．일제시대때부터 개발 필요에 의해 지구를 지정, 체계적으로 개발했지만 지금은 새로운 개발이 필요한 곳이다．개발 부가가치가 높고 아파트를 지을 경우 대부분 분양이 쉬운 곳이다．따라서 토지구획 정리사업지구는 장래투자 가치가 높으며 대부분 100%에 가까운 무상지분을 받을수 있다．
부동산 전문가들은 “도시개발법에 따른 개발은 아직 초기단계이므로 토지구획정리사업으로 개발된 단독주택 밀집지구에 집을 잘 골라서 살 경우 상당한 투자수익을 남길 수 있다”고 조언한다．
도시개발법에 따른 지구지정은 시·도지사가 권한을 가지고 있고, 사업시행은 주민조합이나 순수민간법인, 민관합동법인 등이 할 수 있다．
개발대상 토지 면적의 5분의 4 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있을때 민간법인도 지구지정을 제안할 수 있다．사업시행방식은 토지를 개발한 후 주민에게 되돌려주는 환지, 주민들로부터 토지를 매입해 개발하는 수용,두가지를 혼용한 방식이 있다．수용은 사업대상 토지면적의 3분의2 이상을 매입하거나,토지소유자 총수의 3분의2 이상이 동의하면 가능하다．
◇도시개발법에 따른 개발 추진 사례=주공은 최근 서울 서초구 서초동 꽃마을을 도시개발법에 따른 방식으로 개발하는 방안을 협의중이다．한국감정원은 지난해 12월 서초구 방배동 940번지 일대 6만여평에 아파트 3500여 가구를 새로 짓는 개발컨설팅 사업을 수주했다．이곳은 지난 71년 4월 지정된 ‘이수 토지구획정리사업지구’와 79년 9월 지정된 ‘이수 추가지구’에 포함된 곳이다．
속칭 방배동 ‘먹자골목’ 인근으로 각각 대지 50∼100평 규모에 건축한지 25년이 된 단독주택 밀집지역이다．진입도로 폭은 4m에 불과하나 가구당 2∼3대의 차량을 보유하고 있다．주민들의 극심한 주차난으로 개발 필요성이 꾸준히 제기된 지역이다．
감정원은 부지를 2개 단지로 나눠 용적률 250%를 적용한다．사업기간은 5∼6년 정도로 조합원 85%가 재개발에 동의했다．
곽기석 한국감정원 부동산컨설팅부 팀장은 “대지 50평을 가진 이 지역 단독주택은 평당 600만원으로 3억원에 불과하나 지은 지 오래된 주변 아파트 50평형은 평당 1000만원으로 5억원에 달한다”며 “개발후 주민들이 얻는 수익이 높다”고 밝혔다．
벽산건설과 중앙건설이 컨소시엄으로 수주한 서울 구로구 신도림동 291일대 3만여평의 아파트 재건축사업도 도시개발사업의 일환이다．이곳은 지난 77년 1월 사업지구로 지정된 구로토지구획정리사업지구다．구로구 구로동, 신도림동, 영등포구 대림동, 신길동, 도림동 지역 일부가 포함된 곳이다．건립된지 20∼30년된 단독 및 다가구 주택과 60여개의 소규모 공장이 혼재해 있다．
◇서울,토지구획정리사업지구 현황=1940년대 토지구획정리사업은 당시 시외곽에 위치한 영등포, 한남, 용두동 등 10곳(513만7085평)으로 신시가지 조성사업의 일환이었다．50년대는 전쟁재해 복구사업으로 관철, 종로 5가 등 9곳(36만4217평)으로 기존 중심시가지 복구가 주도적 사업으로 추진됐다．60년대에는 서교, 동대문 등 17곳(1774만2698평)으로 한강 이남지역이 대폭 편입됐고 주로 강북의 방사선 도로의 확장과 도로변의 정비 및 택지개발 사업이 주종이었다．70년대에는 주택용지를 확보하기 위해 영동 등지에 대한 토지구획정리사업이 대규모로 추진됐고 이어 가락, 개포 등지 토지구획정리사업이 추가돼 모두 1213만1686평이 사업 시행지구로 개발 됐다．80년대는 강동, 개포, 가락, 양재 등의 438만 3228평에 대한 사업이 있었다．이밖에 중곡, 홍남, 이수등의 조합시행지구 175만7374평, 화곡 개봉1, 2지구 등 주공 시행지구 91만3822평이 있다．토지구획정리사업이 마무리 되던 89년말 기준으로 시가화구역 대비 토지구획정리사업지구 비중은 서울이 39.9%, 부산 30.5%, 대구 36.7%, 대전 46.3%, 인천 35.7%, 광주 17.3%에 달한다．
/somer fnnews.com 남상인기자
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