권오규 경제부총리겸 재정경제부 장관은 11일 “분양가 상한제 실시에 따라서 공공부분 분양가는 25%이상, 민간부문은 최소 20%정도의 인하요과가 있을 것”이라고 분석했다.
다음은 이날 부동산 시장 제도개편 방안을 발표한 권 부총리및 김석동 금융감독위원회 부위원장 등과 가진 일문일답
-11·15대책에 이어 두달만에 9번째 대책이다. 집값 안정, 시장안정 장담했다. 실효성은?
▲정부는 필요하면 부동산대책을 마련을 해야 한다. 횟수가 문제가 아니라 기존의 발표 내용중에서 미미한 점이 있거나 구체화하려면 보완하고 구체화해야 한다.
실효성과 관련해서는 시뮬레이션 결과에 따르면 상당한 부분의 분양가 인하효과 기대된다. 상한제 실시에 따라서 공공부분에서 분양가가 25%이상, 채권입찰제가 실시되면 다르다. 민간의 경우에도 최소한 20%정도의 인하요과가 있는 것으로 분석된다.
공급에 미치는 영향은 실제로 기업에 추가적인 부가적인 부담이 되지 않도록 세심한 배려를 했다. 분양원가 공개와 관련해서 그동안의 정부의 입장은 이 부분에 대해서 정확한 택지비 산정이 없지 않느냐하는 것이었다. 그래서 원가를 공개하는 것이 나중에 나타나는 것과 차이가 있다. 분쟁의 소지가 있다. 원가와 적정이윤을 인정하면 기술개발이나 원가절감 노력을 게을리할 경우등을 감안해 신중한 입장이었다.
반면 국민들의 기대는 분양가 인하, 공급확대에 이어서 투명성도 높여달라는 것이다. 발표문에서 얘기한 것 처럼 경제, 부동산 전문가 공급 위축 지적 고려했다. 상반된 요구에서 정부는 합리적인 대안을, 두가지 요구를 합리적인 선에서 충족시킬 것인가에 대한 고민을 했고. 이번 대책을 마련했다. 기업의 부담이 최소화 될 수 있는 방안이다.
또한 원가분양제도 공개도 지방제외하고 수도권하고 투기과열지구에 한정했다. 공개하려고 하는 자료들도 이미 업체들이 지자체의 분양승인을 받을때 하는 (감리자 사업승인 등) 시군구에 제출을 하고 있는 자료다. 업계에 추가적인 부담을 주지는 않을 것이다. 공개 주체가 기업이 아니라 분양가 심사위원회에서 검증한 것을 지자체가 하는 것, 간접공개다. 기업에 부담이 되지는 않을 것이다. 특히 수정원가 부분은, 3년동안 사업이 진행되는 과정에서 변화가 있을 수 있다. 분양공고분에 원가분양 내용의 법적효력에 대해 제한된다고 하는 분명한 유권해석이 있어 분쟁이 발생되지 않도록 사전에 미리 차단되도록 하겠다.
이번 대책의 포인트는 그동안 형식적으로 운용돼 왔던 시구군설치돼 있던 지자체 가 실질적으로 운영되도록 하고 그과정에서 투명성이 올라갈 것이다.
공급위축 가능성은 기업부담최소화하면서 공급위축 생기지 않도록 것이다.
택지비의 경우 감정가를 인정하면서 택지마련 하는 과정에서의 기업이 겪는 어려움을 전부다 공개할 필요가 없다.
이부분은 정부가 공공택지를 공급하는 경우에도 25.7평이하는 감정가로 공개를 한다.납득할 수 있는 수준이다.
후분양제 실시시기가 1년 순연되고, 상환제 실시 시기 9월1일 되기 때문에 그전에 기업들이 공급확대하려고 할 것이다. 민간 기업들이 애로를 느끼고 있는 알박기 등을 제도적으로 풀어줄 수 있는 방안을 고려. 다세대다가구 주상복합 오피스텔 등 공급애로 요인을 타개하는 내용을 담고 있다. 공공부분의 역량을 확충해서 공공부분에서도 공급이 늘어나도록 하겠다.
실제 기업에 미치는 영향 최소화해서 공급위축으로 이뤄지지 않고 경기에 미치는 영향 줄이도록 하겠다.경기에도 플러스가 될 것이다.
-이번 대책이 시장을 안정시킬 것으로 장담하는가. 두달만에 분양원가 공개하기로 했는데 공급 위축시키는 것 아닌가?지방은 투기과열지구에만 한정했다고 했는데 부산, 대구,광주 전지역 해당된다.전국에 동시시행이라고 봐도 무방하다. 이런 부분 고려했나. 지방 부동산 문제 영향 없겠나.
▲미분양 추이, 주택가격 추이등을 검토해서 지방 부동산 경기 위축돼 있는 곳은 투기과열지구에서 배제해 나갈 것이다.
-당정협의과정에서 어려움이 있었나? 합의가 어려웠던 점은?
▲3가지 말했다. 택지비 산정 어려움, 공개에 따른 시비의 가능성, 민간기업의 원가절감노력이나 기술개발 위축시키는 요인감안해서 상한제로 방향을 잡았다. 상한제 만으로 충분하지 않다고 하는 일반시민들의 요구가 대단히 컸다. 투명성을 높이면서도 기업의 부담을 완화하는 방향을 고민과 관계 전문가들 당과 협의해서 마련했다.
당정협의과정에서는 보도자료에서 보듯이 분량이 많고 세부내용에 대해서 여러 의원들이 건의사항이 있어서 시간이 좀 더 걸렸다. 전체적인 맥락에 대해서는 의견의 일치를 봤다. 사전에 당정책위, 부동산특위와의 조율을 거쳤기 때문에 큰 방향에 대해서는 이론이 제기된 것은 많지 않았다.
-동일차주에 대한 주택담보대출 1건 제한 과하다는 지적인데.
▲(김석동 금감위 부위원장)복수주택담보대출은 규제가 크다. 신용리스크가 커질 수 밖에 없다. 이제도를 무차별적으로 적용하면 실수요자가 피해를 받고 어려움을 겪는다. 기존 처분 1건이외의 대출 1년간 유예한다. 실수요대출은 보호할 것이다. 부득이한 사유로 본인과 다른 거주지에서 거주하는 사례가 있다. 취학, 주말부부 등 이런 경우에 대해서는 예외적으로는 1년단위로 유예기간을 부여하고자 한다. 법적인 문제, 화재, 천재지변 예외조항 1년단위로 예외인정이 가능하도록 할 것이다. 이제도가 실수요자에게 과도한 규제가 되지 않도록 신축적으로 하겠다.
-부부가 한건씩 받았을 경우에는 어떻게 되나.
▲동일 차주 규제를 하는 것이다. 동일 세대가 아니다. 부부가 재산을 따로 관리할 경우 문제없다.
-분양가인하, 원가공개 는 분양가 낮추기 위한 것이다. 분양가 인하를 통해 집을 사고자하는 사람 어떤 판단을 내려야 하는가?
▲분양가 인하 부분은 상당폭의 인하효과가 있다. 지난번 9월 부동산시장이 불안했던 이유가 신규공급 아파트가 주변시세비해 높게 책정되면서 주변 시세를 끌어올렸다. 이번 분양가 인하 대책은 주변 아파트 시장의 안정요인으로 충분히 작용할 것이라고 생각한다. 공급확대도 중요하기 때문에, 11.15대책에서 공급확대방안 마련했고 공급확대 차질 안생기도록 관리할 것. 올해 공급분이 토지공급의 애로요인때문에 한거번에 늘어나기 어려웠다. 올해까지는 수도권 연평균 32만호 이상으로 늘지만, 올해는 29만호로 책정됐다. 이번대책에는 상환제 실시 시기 등 배려를 통해 내년 이후에 공급될 부분을 금년도로 앞당겨주는 조치들이 담겨져 있다. 공급을 앞당기고 수도권에 필요한 30만호 이상을 꾸준히 공급하면 수도권 지역 주택가격 안정 할 수 있다.
-투기지역이라도 상환능력이 있으면 여러채 대출가능하는것이 자본주의 시장논리에 맞지 않느냐.
▲시중유동성이 풍부하고 부동산시장 불안심리 가시지 않았다. 이런 상황에서 주택담보대출을 금융기관 건정선, 금융시장 전체 시스템 리스크 예방차원에서 관리가 필요하다. 투기지역에서는 급등락 가능성이 있기 때문에 복수로 주택담보대출을 받고 있는 것은 신용리스크가 크다. 이부분에 대해서는 기존의 취급된 담보대출중 한건을 초과한 경우에는 실수요를 제외한 고는 상환하도록 한 것이다. 여러가지 검토를 하고 있는데 5만∼6만호가 해당되는 것으로 추정한다. 여러가지 예외조치 운용하고 있기 때문에 실수요자들에게는 문제 없을 것이다.
-분양가 인하 20-25%인하되는데 집값은 어느정도 떨어지나?
▲굉장히 어려운 문제다. 기존의 주택 물량이 많고 신규 물량은 부분적으로 신규물량이 전체가격을 주도하기는 어렵다. 그러나 신규공급되는 아파트의 경우 시설면, 편의면에서 질적인 면에서 우월하다. 질적 수준이 높은 주택을 더 싸게 공급하면 기존 주택시장에 대해서도 적지 않은 효과를 기대할 수 있다.
-대출규제가 언제까지 시행되는지, 부동산 시장 대출 완화되나.
▲주택시장이 불안정하고 금융기관의 건정성 부분 걱정되기 때문에 당분간은 계속 적용할 것이다.
-건설업체 회장들은 상한제와 분양가공개하면 건설시장 위축된다고 한다하더라 건설업체는 어느정도 이익을 예상해서 분양을 하라고 하는지 기준은 무엇인가.
▲분양가는 현재도 택지비가 크다. 60∼70%다. 건축비는 내용이 드러나 있다. 건축비에서 큰 차이가 나기는 쉽지 않다. 공공부분 건축비와 민간부분 건축비 차이가 없다. 다만 가산비의 경우에 여러가지 요소로 차이가 있다.
택지비는 감정가로 인정하는 것이고 내용을 좀 더 검증해야 하지만 기본형 건축비에서 큰 차이가 발생할 가능성은 없다. 가산비는 가산비의 요소가 규정돼 있다. 아파트 단지내의 공원을 얼마나 조성하느냐, 지하주차장을 상당히 편하게 만드냐 등의 부분들이 있다. 그런부분들의 투명성 확보 요구는 수요자 입장에서는 있었다. 이번대책에 그런 부분에 대한 투명성을 담은 것이다. 기업입장에서 그와 같은 수요자의 요구에 부응하면서도 공급부담은 덜어줄 수 있다고 생각한다. 양자사이에 어려운 선택의 과정을 거쳤다. 수많은 전문가들과 시민의 의견, 당의의견도 수렴했다.
-적정이윤을 어느정도 보장해야 한다는 토론은 없었나?
▲분양가 상한제안에 그와 같은 내용이 담겨져 있다. 기업이 어떤 지역에 수요가 있다고 판단해서 토지를 개발하는 것이다. 개발에 따른 이익을 보장된다. 사업성이 있다면 기업들이 위축될 필요는 없다.
-민간택지 공급 7개 공개 기업부담적다. 시민사회에서 요구한 분양원가 공개 요구수준보다는 낮다. 택지비 감정가는 논란의 여지가 있다. 생색만 낸 것이 아닌가.?
▲시민사회에서 여러가지 투명성을 높여달라고 하는 요구는 타당성이 있다. 누구를 위한 것인지에 대해 인식해야 한다. 분양가를 인하하고 더 많은 주택이 공급되면서 서민주택가격의 안정이 목표다. 목표달성을 위해 어떤 수단 채택할 것인지에 대한 진지한 논의 있어왔고 있었다. 예를 들면 다세대다가구 반지하 사는 분들 주거환경 열악하다. 그래서 일조권 등의 규제강화돼 왔는데 결국은 다세대다가구 공급이 줄었다. 2001년 04년 연평균 10만호 총 40만호 공급이 있었지만 최근에는 1만1000호에 그치고 있다. 대책 내놓기 전에 강북지역 반지하가 2000만원에서 4000만∼5000만원으로 올라가 있다. 누구를 위한 규제냐. 중개사도 놀란다. 중산서민층의 주거안정을 위해 분양가 인하하고 가격안정시키는 것은 좋지만 과도한 규제를 통해 공급위축의 피해는 중산서민층에게 갈 것이다.
투명성 높이는 의미 부분. 택지비의 경우 감정가로 하기 때문에 택지비를 부풀리는 것은 차단될 것이다. 가산비의 경우 상세내용이 사업장별로 검증되고 공개되기 때문에 가산비 책정의 투명성과 적정성이 확보될 것. 기본형 건축비도 시군구에 설치돼 있는 분양가심사위원회가 지역상황 고려해 건축비 산정할 것이기 때문에 투명성 높아질 것이다. 투명성 높일 수 있는 방안 강구하되 공급위축은 안되게 했다. 조화롭게 추진하는 것에 대한 고민도 했다.
-분양가 자문위원회를 분양가 심사위원회로 확대개편하는 것, 시군구에서 하겠다는 것인데. 실제 검증작업이 효과적으로 가능한가
▲분양가심사위원회와 자문위원회의 차이말하기 전(건교부 장관) 정부대책 발표됐지만 개개인의 상황과 관점에 대해 한달되는 날이다. 지난 한달동안 대책마련하면서 정부와 당에서 국민들의 아픔을 줄이기 위해 세가지에 중점뒀다.
집값안정 올해 매우 중요하다. 확실하게 안정시키면 지속될 것이다. 이 대책 마련하면서 중장기 대책도 중요하지만 올해 대책을 안정시키는 단기적인 대책 안정에 중점뒀다. 상한제와 분양원가제도가 분양가 인하시키고 집값안정에 중요한 대책이지만 두가지제도가 중복되고 상충되 시장에 나쁜영향 주지 않도록 시너지 효과 가져오도록 노력했다. 세번째 분양원가 공개를 바라는 국민들의 바람, 업계의 전문가 의견 조화시키기 위해 노력많이 했다. 민간쪽의 공급물량 축소 우려하는데 공급물량 촉진할 수 있도록 하겠다.
현재 공공택지에서 짓는 아파트는 분양가 상한제 실시하고, 자문위원회 작동된다. 택지의 경우에는 감정가로 한다. 감정이 제대로 시장가격을 반영하는 것인지 심사위원회에서 검증할 것이다. 건축비는 25.7평은 345만원 초과는 중앙정부차원에서 상한금액 제시될 것이다. 지방자치단체 상한금액 새롭게 설정됐는데 심사위원회가 검증할 것이다. 가산비는 기본건축비에 포함되지 않는다. 심사위원회가 제출된 자료를 통해 검증을 할 것이다. 자문위원회는 자문역할인데 심사위원회는 심사검증이다. 기능에 차이가 있다.
/ck7024@fnnews.com 홍창기기자
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