주민 동의율 높은 대단지 유리… 조합원 자금여력도 중요[1기 신도시 선도지구 지정]

선도지구 어떻게 선정하나
사업·주택유형 관계없이 점수순
주민동의율 100점 중 60점 배점
전셋값 자극 최소화 방안 나와야

1기 신도시 선도지구의 당락은 주민동의율에서 결정될 것으로 보인다. 주민동의율 95% 이상에 최다 배점이 배정됐기 때문이다. 전반적으로 대단지이면서도 주민동의율이 높을수록 유리한 구조다. 다만 이주대책, 재건축 분담금 등 사업 과정에서 넘어야 할 난제가 만만치 않다는 지적이 나온다.

■'주민동의율' 선도지구 판가름

22일 국토교통부에 따르면 오는 11월까지 선정되는 선도지구는 주거단지 정비형, 중심지구 정비형 등 사업 유형과 연립주택, 아파트, 주상복합 등 주택 유형에 관계없이 고득점 순으로 선정된다. 다만 특정 유형에 쏠림이 발생하지 않도록 지자체가 유형별로 안배할 수 있도록 했다.

선도지구 선정기준은 주민동의율, 가구당 주차장 대수 등 노후도와 주민불편, 통합정비 규모 등 정량적인 평가가 두드러진다.

기본적으로 선도지구 지정을 위해서는 단지 규모가 크면서 주민동의율이 높을수록 유리하다. 평가 배점 100점 만점에 가장 높은 기준은 주민동의율로 60점을 차지한다. 주민동의율이 50%이면 10점을 적용받지만, 95% 이상이면 60점을 부여받는다.

통합정비 참여 주민 수와 주택단지 수를 평가하는 '정비사업 추진의 파급효과'의 배점은 20점이다. 이 중 참여 주택단지 수는 1개 단지면 5점, 4개 단지 이상이면 10점을 적용받는다. 참여 가구 수는 500가구 미만이면 2.5점이고, 3000가구 이상이면 10점을 부여받는다. 또 가구당 주차대수 등을 평가하는 '정주환경 개선의 시급성(10점)', '도시기능 활성화 필요성(10점)' 등이 있다. 여기에 사업 실현가능성이 가점(5점) 항목으로 포함돼 100점 만점 한도 내에서 점수 부여가 가능하다. 지역별 여건 등을 고려해 지자체가 필요하다고 인정한 경우 개발 구상안을 접수해 진행하는 정성평가도 병행할 예정이다. 국토부가 제시한 이 같은 '표준 평가기준'은 지자체가 지역 여건을 고려해 세부 평가기준과 배점은 별도로 조정할 수도 있다.

■'이주대책' 윤곽만 제시

1기 신도시 정비에 따른 이주대책은 윤곽만 나왔다. 이주수요에 따른 인근 전셋값 자극을 최소화기 위한 구체적인 방안은 향후 기본계획 수립 시 제시될 것으로 보인다. 우선 고양 창릉·부천 대장 등 3기 신도시 등 신규 택지의 주택 공급을 차질 없이 추진하기로 했다. 권역별 주택 수급상황에 따라 필요시 소규모 신규 개발사업을 통해 주택 공급을 확대하는 방안도 추진된다. 이 외에 정비 후 신규 공급되는 분양주택과 공공기여주택 등도 적극 활용키로 했다.

전세시장 안정화를 위해 연도별로 정비 선정물량을 조정하고 인허가 물량도 관리한다. 전세시장 불안이 우려될 경우 연차별 선정물량 조정, 인허가 물량 관리, 이주시기 분산 등 권역별 전세시장 안정화 방안을 마련할 계획이다.

전문가들은 이주대책과 조합원 자금여력 여부 등 여러 문제가 산재해 있어 정비까지 상당 기간 소요될 것으로 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "매년 적용지구를 추가로 지정하더라도 이주대책과 조합원들의 자금여력 등의 문제로 정비사업을 무리 없이 진행하는 것이 쉽지 않다"며 "전체적으로 1기 신도시가 재정비되기까지 소요되는 시간은 상당할 것"이라고 내다봤다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "추후 선도지구 선정 때도 전체적인 계획을 수립해 용적률을 배분하고 고밀개발과 저밀개발할 지역을 나누는 것이 중요하다"면서 "전체적인 구상이 맞아야 도시 전반적인 균형발전에도 도움이 될 것"이라고 조언했다.

[e-mail] 김서연 성석우 기자