시장 가격과 다른 부동산 공시가격…신뢰 회복 방법은

국회입법조사처 보고서…시세반영률 적용 비판 日 실제 시장가치 반영…과세는 70~80% 별도로 美 시장가 반영 통계모형 작성…투명하게 공개 부처·지자체 협동 거버넌스 통한 조율체계 제안

[서울=뉴시스] 아파트·연립·다세대주택 등 공동주택의 올해 공시가격이 지난해 보다 3.65% 올랐다. 의견제출 건수는 2024년보다 35% 감소한 4132건으로 최근 5년 중 가장 적은 수준을 기록했다. 세부적으로 상향 3245건, 하향 887건이다. 제출된 의견에 대해선 한국부동산원의 자체검토와 외부전문가 심사 등을 거쳐 1079건의 공시가격이 조정됐다. 반영비율은 26.1%다. (그래픽=안지혜 기자) hokma@newsis.com

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 부동산 공시가격의 신뢰를 회복하기 위해서는 시세 반영률을 적용하는 현 가격산정방식을 폐기하고 투명성을 높여야 한다는 국회입법조사처의 조언이 나왔다.

4일 국회입법조사처의 'NARS 입법·정책 보고서'에 실린 '주요국의 부동산 가격공시제도 운영 현황 및 시사점'에 따르면 시세 반영률을 적용하는 현재 산정방식 때문에 실제 가격과의 괴리가 발생하고, 조세형평성 문제까지 이어지는 것으로 나타났다.

정부는 매년 전국의 아파트, 다세대·연립주택 등 공동주택의 적정 부동산가격을 조사해 공시가격을 발표하고 있다. 매년 1월1일 기준 정기조사를 실시하는데 매매와 시세 자료, 감정평가액, 분양사례 등을 기초자료로 활용해 시장에서 정상 거래가 성립될 가능성이 가장 높은 가격을 정한다.

특히 부동산 유형 및 가격대별로 국토교통부가 시세 반영률을 달리 적용해 시장가치와 괴리된 가격이 산정되고 공시가격에 대한 신뢰가 낮다는 고질적인 문제가 있었다.

작년과 올해의 경우 시세반영률 69%가 적용됐다.

이처럼 정부가 '시세반영률' 명목으로 인위적인 조정을 하기 때문에 공동주택 공시가격은 시세 대비 약 70% 수준에 머문다. 단독주택, 아파트 등 유형에 따라 시세 반영률도 달라서 동일한 시장가치를 가진 부동산이라도 공시가격이 차이를 보인다.

문재인정부는 2020년 공시가격을 시세 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 '부동산 공시가격 현실화 계획'을 시행하기도 했다. 그러나 이로 인해 공시가격이 상승하면서 조세부담이 함께 늘어났다. 이후 윤석열정부는 부동산 공시가격 현실화 계획을 유보하고 부동산 보유 국민들의 납세 부담을 완화시키기 위해 2023년 이후 공시가격을 인하 또는 동결한 상태다.

입법조사처는 국내 부동산 가격공시제도 개선을 위해 일본, 네덜란드, 대만, 미국 뉴욕시의 사례를 분석했다.

보고서에 따르면 일본은 실제 시장가치를 반영한 '정상 가격'으로 산정하고, 과세표준으로 활용할 때는 고정자산세 평가액은 공시지가의 70%, 상속세 평가액은 공시지가의 80% 수준으로 정하고 있다.

[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 지난 3월13일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 밀집 지역. 2025.05.04. hwang@newsis.com

네덜란드는 부동산평가위원회를 통해 공시가격이 시장의 실제 거래가격과 근접하게 산정하고 지역별 균형도 고려하고 있다. 미국 뉴욕시는 부동산 유형에 따라 공시가격을 다르게 산정하지만 시장가치를 반영하기 위한 통계모형을 만들고 분석에 사용된 일체의 자료를 투명하게 공개하는 것이 특징이다.

대만은 보유세용 과세표준인 '공고지가'를 시세의 약 20%로 정하고 거래세용 과세표준은 시세 약 93%로 유사한 '공고현가'를 별도로 산정해 이원화된 체계를 운영한다.

네덜란드와 미국 뉴욕시는 공시가격에 대한 이의신청 처리에도 전문성을 기하고 있다. 네덜란드는 법률 대행사를 통한 이의신청이 정착됐으며 뉴욕시는 독립기구 '조세위원회'에서 이의신청을 전문적으로 다룬다.

국회 입법조사처는 국내 부동산 가격공시제도를 개선하기 위해서는 현재의 인위적인 시세 반영률 조정 방식을 지양하고 객관적인 시장가치를 반영하는 체계를 구축해야 한다고 강조했다.

아울러 공시가격 결정에 활용된 자료와 모형을 투명하게 공개하고, 과세표준으로 활용할 때에는 별도로 조세당국의 정책적 판단을 받는 것이 신뢰도와 조세 형평성을 끌어올릴 수 있다고 봤다. 부동산 공시가격에 대한 이의신청을 전문적인 검증을 수행할 수 있도록 독립기구 신설도 제안했다.

보고서를 작성한 장경석 국회 입법조사관은 "향후 국토부, 기획재정부, 행정안전부 등 관련 부처와 지자체, 공시가격을 활용하는 기관들로 구성된 협동 거버넌스(collaborative governance)를 마련해 공시가격 활용 방안을 조율하는 체계를 마련해야 한다"며 "공시가격 산정 주체들의 업무를 객관적으로 평가하고, 지역 간, 유형 간 형평성을 제고하는 역할을 수행할 수 있을 것"이라고 제언했다.

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