공실 구제에도… 지산 터지기 직전

'미분양·건설 중' PF가 더 큰 뇌관
공실 사업장은 주거용 전환 허용
꼼수개발 키울라 정책 확대 신중

정부가 지식산업센터 공실 해소를 위해 오피스텔 용도 전환을 허용하기로 했지만, PF 위험이 큰 미착공·건설 중 사업장이 빠지면서 업계 우려가 커지고 있다.

27일 국토부에 따르면 정부는 2027년까지 한시적으로 수도권 규제지역 내 지식산업센터(지산)의 오피스텔 전환을 허용하기로 했다. 준공된 공실 자산의 활용도를 높여 공급 과잉 문제를 완화하고 주거 공급도 확대하겠다는 취지다.

다만 업계에서는 "정작 시장의 뇌관은 빠졌다"는 반응이 나온다. 현재 지산 시장에서 가장 위험한 구간으로 꼽히는 것은 △매각 후 미착공 용지 △건설 중 미분양 사업장 등이기 때문이다.

특히 매각 후 미착공 용지는 사업성 악화로 착공하지 못한 채 금융비용만 부담하는 사례가 적지 않다. 브릿지론 단계에서 막힌 사업장이 많아 PF 부실 우려의 핵심으로 꼽히지만, 이번 대책에는 별도 해소 방안이 담기지 않았다. 업계에서는 토지 상태 사업장의 경우 보증 PF 전환이나 사업 구조조정이 쉽지 않아 경·공매로 이어질 가능성이 크다고 보고 있다.

건설 중 미분양 사업장도 상황은 비슷하다. 분양률 저조로 본PF 상환이 어려워질 수 있지만, 아직 준공 전이라는 이유로 오피스텔 전환 대상에서 제외됐다. 공사비와 금융비용 부담이 계속 커지는 상황에서 분양 회복이 지연될 경우 공사 중단 위험도 있다는 게 업계 설명이다.

한국산업단지공단에 따르면 수도권 내 미착공 등의 지산 사업장은 242곳에 이른다.

업계에서는 미착공·건설 중 사업장에 대한 별도 구조조정 방안이 필요하다는 지적도 나온다. 앞서 지난 3월 한국부동산개발연구원은 관련 보고서를 통해 유형별 유휴공간 활용 방안을 제안했다. 매각 후 미착공 용지는 공공기여를 전제로 용도 전환을 허용하고, 건설 중 미분양 공간은 리모델링 비용을 지원한 뒤 일부를 임대주거로 활용하는 방안 등이 해법으로 제시됐다.

반면 정부는 산업시설용지를 사실상 주거용 개발로 활용하는 이른바 '꼼수 개발'을 막기 위해 미착공·건설 중 사업장까지 용도 전환을 허용하는 데는 신중한 입장이다. 산업용지 취지를 훼손할 수 있고 토지 가치 상승에 따른 특혜 논란이 발생할 수 있다는 이유에서다.

국토부 관계자는 "이미 준공돼 비어있는 곳들의 신속한 용도 전환을 돕겠다는 취지로 이번 정책을 준비했으며 땅 자체를 용도 전환하는 것은 취지와 맞지 않다"고 설명했다.

[e-mail] 최가영 기자