민간임대 조기분양 길 열리나…"임대사업자 지위 연장도 필요"

공공임대 한계 보완할 민간임대 역할 강조
국토부 "주거안정 두 축…제도 개선 접점 찾겠다"

[파이낸셜뉴스] 정부의 공공임대 확대만으로는 임차 수요를 감당하기 어려운 만큼 등록 민간임대주택 공급 기반을 유지하기 위해 조기 분양전환 허용과 임대사업자 등록 지위 연장이 필요하다는 주장이 제기됐다.

8일 국회에서 열린 '민간임대주택 공급 확대와 주거안정 토론회'에서 주제발표를 맡은 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "공공임대와 등록 민간임대는 경쟁 관계가 아니라 서로를 보완하는 축"이라며 "민간임대 공급 기반을 유지하기 위한 제도 개선이 필요하다"고 밝혔다.

김 실장에 따르면 전국 임차가구 약 847만가구 가운데 공공임대 거주 가구는 약 197만가구로 23.2% 수준이다. 나머지 상당수는 민간임대시장에 의존하고 있다. 등록 민간임대주택은 약 135만가구로 공공임대가 담당하지 못하는 주거 수요를 보완하고 있으며, 서울 일부 지역에서는 공공임대보다 민간임대 비중이 더 높다는 설명이다.

최근 등록 민간임대 재고 감소도 문제로 지적됐다. 등록 민간임대주택은 2022년 약 8만가구 줄어든 데 이어 2023년과 2024년에도 각각 4만가구씩 감소했다. 공공임대 공급 확대에도 민간임대가 위축되면서 전체 임대주택 공급 기반이 약화되고 있다는 것이다.

김 실장은 우선 민간임대주택의 조기 분양전환 허용이 필요하다고 주장했다. 과거 임대주택법에는 임대의무기간의 절반이 지난 뒤 임대사업자와 임차인이 합의하면 조기 분양전환이 가능했지만, 현행 민간임대주택특별법에는 해당 규정이 빠져 있다. 반면 공공임대는 같은 내용의 조기 분양전환 규정을 유지하고 있어 민간임대만 제도적 공백이 발생했다는 지적이다.

김 실장은 "임차인에게는 내 집 마련 시기를 앞당겨주고, 사업자에게는 유동성을 확보해 공급을 이어갈 수 있는 상생 구조"라며 "새로운 제도를 만드는 것이 아니라 기존 제도를 복원하는 차원의 접근이 필요하다"고 말했다.

임대사업자 등록 지위 연장도 핵심 과제로 제시했다. 2020년 '7·10 대책' 이후 일부 등록임대 유형이 폐지되면서 의무 임대기간이 끝나면 임대사업자 등록이 자동 말소되는 제도가 도입됐다. 그러나 임차인이 계속 거주하는 경우에도 사업자 지위가 사라지면서 세제 혜택은 중단되는 반면 임대 관계는 지속돼 법적 혼선과 갈등이 발생하고 있다는 설명이다.

김 실장은 "자동 말소된 이후에도 임차인이 거주하면 사실상 임대를 계속해야 하지만 등록사업자 지위는 없어지는 모순이 발생한다"며 "임차인이 거주하는 동안에는 등록사업자 지위를 유지하도록 제도를 보완할 필요가 있다"고 주장했다. 이어 "공공임대에 입주하지 못하는 임차가구의 주거 안정을 위해 등록 민간임대 공급을 정상화해야 한다"며 "민간임대의 조기 분양전환 허용과 임대사업자 지위 연장은 공급 감소를 완화하고 임차인의 주거 안정에도 도움이 될 것"이라고 말했다.

정부도 민간임대의 역할에는 공감했다. 토론회에 참석한 한성수 국토교통부 주거복지정책관은 "공공임대뿐만 아니라 민간임대도 두 날개, 두 축으로 같이 가줘야 한다"며 "민간임대도 활성화될 수 있도록 많은 노력을 기울이겠다"고 말했다.

조기 분양전환에 대해서는 "공공에는 있는데 민간에는 없다는 형평성 측면에서는 공감한다"면서도 "장기적으로 안정적인 임대주택 운영과 공급 촉진이 상충되는 부분은 잘 해소될 수 있도록 고민하겠다"고 했다. 임대사업자 지위 연장 문제와 관련해서도 "방법이 있는지 적극적으로 찾아보겠다"고 밝혔다.
진장익 중앙대학교 교수는 민간임대에 대한 일률적 규제보다 정책 효과를 따져야 한다고 제언했다. 진 교수는 "공공은 해주고 민간은 왜 안 해주는지 따져볼 필요가 있다"며 "기여한 부분과 인센티브, 효과에 대한 정량적 평가가 필요하다"고 말했다. 이어 "순기능을 하는 민간임대사업자와 임차인이 있다면 분명히 혜택을 줄 필요가 있다"며 "민간임대사업자를 하나의 집단으로 일괄적으로 볼 것이 아니라 주거 안정에 기여한 사업자를 선별할 수 있는 연구와 제도 보완이 필요하다"고 강조했다.

going@fnnews.com 최가영 기자