돈 안도는 PF 시장… 신규 공급 갈수록 위축

PF RWA 가중치 150% 설정에
브릿지론부터 담보대출도 막혀
PF 부실 규모 2년간 62조 감소
주택공급 회복으로 정책 전환을

#.한국디벨로퍼협회에 따르면 주요 회원사들의 신규 사업 추진은 멈춰 선 지 오래다. 땅을 찾는 것도 어렵지만 건전성 규제가 갈수록 강화되면서 부동산 파이낸싱(PF) 대출이 올스톱 됐기 때문이다. 한 시행사 관계자는 "한 예로 부동산 PF 위험가중자산(RWA) 가중치가 150%로 설정되면서 브릿지론 등 아예 대출이 안 나가고 있다"고 말했다.

정부의 PF 연착륙 정책이 2년 넘게 흐르면서 패러다임을 전환해야 한다는 지적이 커지고 있다. PF 규모와 비중도 상당 부분 안정화된 반면 신규 대출 중단 등 자금조달(익스포저) 규모가 9분기 연속 위축되면서 공급 기반 악화로 나타나고 있어서다.

14일 업계에 따르면 주택·비주택 사업 등을 꾸준히 진행해온 시행사들의 경우 신규 사업에 나서지 않고 있다. 디벨로퍼협회 주요 회원사들이 대표적이다. 한 관계자는 "새롭게 사업을 추진하는 회사가 거의 제로"라며 "부동산 PF RWA가 150%로 잡히면서 브릿지론은 물론 담보대출도 막혀 있다"고 말했다. 간혹 신규 사업을 추진하는 시행사들을 보면 대부분 영속적으로 사업을 추진하는 업체가 아니다.

업계 고위 관계자는 "국토부 최근 통계를 보면 착공도 크게 줄었다"며 "착공을 하려면 브릿지론이 되고, 브릿지론이 본 PF로 넘어가야 한다"며 "RWA에다 자기자본비율에다 여러 '겹겹 규제'로 자금 공급이 거의 중단됐기 때문"이라고 진단했다.

이런 가운데 PF 정책 패러다임 변화가 필요하다는 지적이 커지고 있다. 한국건설산업연구원은 최근 'PF 안정화와 실물공급 기반 회복의 조화' 보고서를 통해 PF 정책이 위기 대응 중심에서 벗어나 주택공급 기반 회복을 모색할 필요가 있다고 언급했다.

금융당국에 따르면 PF 익스포저는 지난 2023년 말 231조원에서 올 3월말 169조원으로 약 62조원 감소했다. PF 대출 연체율도 4% 내외에서 등락을 보이고 있으나, 부실 사업장 정리 과정의 영향으로 비교적 안정적인 상태다.

반면 신규 공급은 갈수록 위축되고 있다. 금융당국은 매 분기 PF 신규 취급규모를 공개하는데 지난해 12월 20조7000억원에서 올해 3월말에는 16조8000억원으로 줄었다. 아울러 PF 회수·정리 규모 대비 신규 공급 비율을 보면 평균 70.0% 수준이다. 회수·정리 된 PF 자금의 약 30%는 재공급되지 못하고 있는 것이다.

나경연 한국건설산업연구원 도시연구실장은 "2년여의 연착륙 과정을 거치면서 PF 리스크는 상당 부분 완화됐다"며 "반면 규제는 강화되면서 PF 시장에 돈이 돌지 않고 있다"고 진단했다. 이어 "주택공급 기반이 더 위축되지 않도록 정상 사업장과 금융 병목이 발생한 사업장 등을 중심으로 PF 순공급을 점진적으로 회복하는 것이 중요한 시점"이라고 강조했다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자