고가 1주택 내년 보유세 껑충… 아리팍 3816만 → 6142만원 [2026 세제 개편]

보유세 얼마나 오르나
공시가 상승률 올해의 절반 가정때
강남3구·한강벨트 40~70% 올라
한남더힐 전용 235㎡ 1억3천만원
아리팍 '비거주'는 6900만원

올해 세제 개편안이 이대로 국회를 통과할 경우 내년 말 고가주택(거주용 1주택)에 부과되는 총보유세가 대폭 증가할 전망이다. 주택 가격에 따라 일부 차이가 있겠지만 전반적인 세 부담은 사실상 피할 수 없게 된 것이다. 올해 대비 총보유세 상승률이 70% 이상인 단지나 연간 예상 보유세가 1억원을 훌쩍 넘는 단지도 파악됐다.

■보유세 최대 70% 상승

3일 파이낸셜뉴스가 우병탁 신한 프리미어패스파인더 전문위원에게 세제 개편안 적용 후 서울 주요 단지 보유세에 대한 시뮬레이션을 의뢰한 결과, 강남 3구와 한강벨트 등 고가주택 소유주들이 내야 하는 세금 증가율은 40∼70%대에 달한다. 이번 시뮬레이션은 내년 공시가격 상승률이 올해의 절반인 상황을 가정해 산출했다.

서울 서초구 반포동에 위치한 전용 112㎡ 아크로리버파크의 경우 내년 말 예상 보유세는 6142만원이다. 올해 3816만원 대비 61% 급증한 수치다. 보유세에는 재산세와 도시지역분, 지방교육세, 종합부동산세, 농어촌특별세가 모두 포함됐다. 현재 해당 아파트의 시세는 대부분 60억원대를 형성하고 있다.

서울 용산구 한남동 한남더힐 전용 235㎡는 예상 연간 보유세가 1억3028만원으로 첫 1억원을 돌파한다. 올해 말 7633만원의 보유세 납부영수증을 받을 것으로 예측되는데, 1년 새 70.7%가 더 뛰는 셈이다.

최근 사업시행인가를 받으며 재건축 속도를 내는 서울 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡는 내년 말 보유세가 2079만원을 기록할 전망이다. 해당 평형의 올해 보유세 예상액은 1258만원이다.

내년 공시가격 상승세가 올해와 같은 수준이라면 보유세 부담은 더 커진다. 부동산 업계에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 공시가격 상승률은 전년 대비 26∼30% 수준이다. 이 경우 전용 112㎡ 아크로리버파크의 내년 말 보유세는 6142만원이 아닌 7196만원이 된다. 1년 상승률이 무려 88.5%에 이르는 것이다. 다만 부동산 업계 관계자는 "내년 아파트 가격이 올해만큼 가파르게 오른다고 장담할 수 없다"며 "(공시가격 상승률) 절반 수준으로 보는 것이 합리적"이라고 설명했다.

■비거주 1주택자도 세금 '쑥'

비거주 1주택자들이 낼 세금도 크게 늘어난다. 정부는 올해 초부터 실거주하지 않는 비거주 1주택자에 대한 세금감면 혜택을 축소하고 보유세, 양도소득세 등 부담을 강화하겠다고 입장을 밝혀왔다. 실제 이번 개편안에서는 실거주자와 비거주자의 인적공제금액을 현행 12억원에서 각각 14억원, 9억원으로 차등화했다. 통상 인적공제금액이 줄면 세금을 매기는 기준 금액이 커져 최종 납부세금이 늘어난다.

우 위원 시뮬레이션에 따르면 전용 112㎡ 아크로리버파크 비거주 소유주의 예상 보유세는 6906만원이다. 이때도 내년 공시가격 상승률이 올해의 절반인 상황을 똑같이 적용했다. 같은 조건에서 거주, 비거주 차이로 내야 할 세금이 약 800만원 더 늘어나는 것이다. 비거주 한남더힐 전용 235㎡ 소유주는 내년 말 총보유세 1억4086만원을 내야 한다. 거주 소유주보다 1000만원가량 더 많다.

보유세 부담이 크게 늘어나면서 고가 주택 매물이 나올지도 주목된다. 업계는 현금 흐름이 약한 고령층 소유주를 중심으로 매물이 나올 수 있다고 본다. 부동산 업계 관계자는 "보유세를 낼 형편이 안 되지만 동네를 떠나지는 못하는 사람들이 같은 단지 내 작은 평형으로 '다운사이징'할 수 있다"며 "다만 급매보다는 어느 정도 마음에 드는 가격까지 기다릴 것"이라고 내다봤다.

[email protected] 권준호 기자