40억 이상 초고가주택, 내년 종부세 최대 2배 [2026 세제 개편]

세제 개편 ‘거주 중심’ 과세 전환
보유공제 폐지땐 2년뒤 10배↑
종부세 세율 ‘주택 가액’ 단일화
‘보유세 강화·거래세 완화’ 골자

정부가 오는 2028년부터 거주 중심의 과세 체계로 전면 전환한다. 종합부동산세와 양도소득세 보유공제 및 장기보유특별공제특례를 2028년과 2029년 단계적으로 모두 폐지하기로 했다.

내년부터는 상위 2% 수준인 시가 20억원(공시가 14억원)이 넘는 주택(거주용 1주택)에 대해 종부세를 부과한다. 서울·수도권을 중심으로 36만호 정도가 대상이 될 전망이다. 시가 20억~40억원 주택은 종부세가 소폭 줄거나 현재와 비슷하지만 시가 40억원 이상의 초고가 주택부터는 세율이 최대 2배 가까이 높아져 종부세 부담이 급격히 커질 전망이다. 특히 2028년 보유공제 폐지와 거주공제 전면 전환에 따라 비거주 고가주택 보유자의 종부세 부담은 최대 10배 이상 급증할 것으로 보인다.

재정경제부는 3일 서울 중구 은행회관에서 세제발전심의위원회를 열어 이 같은 내용의 '2026년 세제 개편안'을 확정 발표했다.

이번 세제 개편안은 부동산세제 합리화를 비롯해 잠재성장률 반등과 청년 지원, 지역균형, 공정 과세를 위한 12개 과제로 구성됐다.

구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 "거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다"면서 "다만 납부유예 등으로 고령자 부담 가중을 낮추고, 다주택자에 대해 한시적으로 과세를 완화해 2029년까지 단계적으로 정상화할 것"이라고 말했다.

이번 부동산 세제 개편은 보유세(종부세)를 강화하고 거래세(양도세)를 완화·유예하는 게 골자다. 우선 종부세의 세율 체계에서 주택 수 기준을 없애고, 주택 가액 기준으로 단일화한다. 1세대 1주택의 종부세 과세대상 기준금액을 현재 공시가격 12억원에서 14억원(시세 약 20억원)으로 인상한다. 비거주 1주택은 12억원에서 9억원으로 낮춰 과세를 강화한다. 다만 정부는 조세 저항과 형평성을 위해 내년에는 거주용 1주택의 경우 시가 20억~ 30억원 수준은 종부세 세액이 줄고, 30억~40억원은 세액 변동이 크지 않도록 설계했다.

종부세 세액공제도 '거주'로 일원화하고 보유공제를 오는 2028년 전면 폐지한다. 주택분 종부세 공정시장가액비율은 1세대 1주택자와 지방 2주택 이하 소유주의 경우 현행 60%에서 내년부터 70%로 인상된다.

'똘똘한 한 채' 쏠림을 완화하기 위해 세율 기준을 주택 수에서 주택가액으로 일원화한다. 과세표준 6억~12억원 구간(1.0%→1.3%)부터 세율을 단계적으로 인상한다. 2028년에는 세율이 일원화돼 12억원 이상의 상위 과세표준 구간(1·2주택) 세율은 2.0~5.0%로 현행(1.3~2.7%)보다 0.7~2.3%p 높아진다.

이처럼 거주 중심의 과세체계 전면 전환으로 1세대 1주택자의 거주와 비거주(보유)에 따라 보유공제가 폐지되는 2028년부터 종부세 증가액 격차는 최대 10배 이상 커질 전망이다.

양도세도 '거주 중심' 원칙에 따라 개편한다. 고가주택의 과도한 특례를 없애기 위해 2028년 20억원, 2029년부터 10억원의 양도세 거주공제 한도를 신설한다. 다만 주택 매물 출구를 열어주고 연착륙을 유도하기 위해 양도세는 1세대 1주택 거주자와 10년 이상 장기 거주자에 대해 기본공제를 연 2500만원(양도가액 30억원 이하)으로 10배 높여 부담을 덜어주기로 했다. 이를 적용하면 양도세가 최대 800만~900만원 정도(양도가액 30억원 이하 주택) 줄어들 전망이다.

[email protected] 정상균 기자