"리뉴얼이 새 투자처 됐다…" 서울 CBD 오피스 '20년차'의 역설 [fn마켓워치]
CBD 오피스 78% 준공 10년 이상, 5년 뒤 절반 이상 '20년차'
임대료 최대 12%↑·공실률 0.5%…"리뉴얼이 매각가까지 좌우"
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[파이낸셜뉴스] 서울 도심권(CBD) 오피스 시장이 '신축 경쟁'에서 '밸류애드(Value-add) 경쟁' 국면으로 빠르게 이동하고 있다. 준공 20년을 앞둔 자산이 급증하면서 리뉴얼 여부가 임대 경쟁력은 물론 자산가치와 매각가격까지 좌우하는 핵심 변수로 떠오르고 있다는 분석이다.
5일 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 발표한 '알던동네 다른동네 시즌4-오피스 리뉴얼' 보고서에 따르면 서울 CBD 오피스의 약 78%는 준공 10년 이상 자산이다. 앞으로 5년 안에는 전체의 55%가 준공 20년 이상으로 진입한다.
과거에는 입지와 규모만으로 경쟁력이 유지됐다면 앞으로는 리뉴얼을 통한 공간 경쟁력과 운영 역량이 자산의 성패를 가르는 시대라는 게 보고서의 진단이다.
실제 리뉴얼 효과도 뚜렷했다. 그랑서울은 상업시설 개편과 입주사 전용 라운지를 도입한 이후 온라인 언급량이 리뉴얼 이전보다 322% 늘었다. 광화문 D타워는 리테일 MD를 재편하며 광화문 오피스 상권의 대표 상업시설로 자리 잡았고, KT 광화문 West 역시 외관 개선과 미디어파사드 도입으로 랜드마크 이미지를 강화했다.
눈에 띄는 것은 투자 성과다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 자문 사례를 분석한 결과 리뉴얼 이후 권역 평균 대비 임대료가 8~12% 높아졌고, 공실률도 약 3%에서 0.5% 수준으로 낮아진 사례를 확인했다고 밝혔다.
이는 단순한 시설 개선을 넘어 투자 전략이 바뀌고 있다는 의미다. 오피스를 임대수익을 창출하는 공간이 아니라 리테일과 콘텐츠, 운영 서비스를 결합해 자산가치를 높이는 '밸류 제너레이터(Value Generator)'로 바라봐야 한다는 것이다.
한편 부동산IB업계에서는 서울 오피스 시장의 투자 공식 자체가 달라지고 있다는 평가가 나온다.
부동산 IB업계 관계자는 "신규 공급이 이어지면서 구축 오피스는 더 이상 입지만으로 경쟁력을 유지하기 어려운 환경"이라며 "리뉴얼은 임대료뿐 아니라 캡레이트와 매각가격에도 영향을 미치는 핵심 투자 변수로 자리 잡고 있다"고 말했다.
또 다른 IB업계 관계자는 "과거에는 노후 자산을 싸게 사는 것이 밸류애드 전략이었다면 이제는 리뉴얼을 얼마나 정교하게 설계하고 운영하느냐가 수익률을 결정하는 시대"라며 "특히 CBD처럼 20년차 자산이 급증하는 권역에서는 리뉴얼 여부에 따라 자산 가치 격차가 더욱 벌어질 가능성이 크다"고 덧붙였다.
[email protected] 김경아 기자
