"지금 살 수 있는 최상급지를 구매하라"…25년 부동산 전문가의 투자 전략은 [fn 인사이트]
[파이낸셜뉴스] 파이낸셜뉴스가 20일 만난 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 이번 세제 개편안에 대해 "목적이 뭔지 모르겠다"라고 평가하면서도, 투자자들에게는 "지금 자기 경제력으로 갈 수 있는 최상급지를 사는 것이 답"이라고 조언했다. 한국갤럽 시절부터 25년간 2000건 가까운 분양 수요 조사를 해온 그는 정책보다 입지와 수요를 먼저 보라고 강조했다.
근거는 수요층의 이동이다. 그는 "이번 세제 강화안이 한 일은 30억원 이상 집을 사려던 사람들의 의지를 꺾어놓은 것"이라며 "그 수요가 어디로 오느냐면 30억원 이하로 온다"라고 설명했다. 이어 "위에서는 보유세를 감당하기 어려운 고령층이 50억원짜리를 팔고 30억원대로 내려오고, 밑에서는 갈아타기 수요가 올라온다"라며 "마포·성동·동작·강동 같은 중상급지만 지금 더 단단해지고 있다"라고 진단했다.
비거주 1주택자에게는 두 가지 선택지를 제시했다. 그는 "실입주를 하거나 월세로 바꾸면 된다"라며 "종부세가 연 600만원 늘어난다면 12로 나눠 월 50만원이다. 전세 보증금을 올리기보다 월세를 그만큼 더 받으면 되는 계산"이라고 설명했다. 다만 "40억원 이상 구간은 웬만하면 팔지 말라고 말씀드린다"라며 "비과세 구간이 아니라 세금을 무조건 내야 하고 대출도 상환해야 해서 팔았다가 다시 살 방법이 없다"라고 조언했다.
기준은 직주근접이다. 김 소장은 "첫 집을 사는 분들은 자녀가 없을 가능성이 높으니 직주근접이 맞고, 그게 안 되면 한 번에 갈 수 있는 전철망을 보라"라며 "강남으로 출퇴근한다면 3·7·9호선, 신분당선 라인을 따라 경기·인천까지 찾아보면 된다"라고 조언했다.
그는 "생애 최초는 비규제 지역에서 대출이 70~80%까지 나온다. 5억원짜리면 4억원이 나오니 1억원만 있으면 산다"라며 "지금 안 사면 큰일 난다"라고 강조했다.
이유로는 정책 당국의 태도를 들었다. 그는 "대통령도 부총리도 시세를 잡으려는 게 아니라고 했다. 그 얘기는 못 잡는다는 얘기"라며 "임기 내에 시세를 잡을 가능성은 없다"라고 말했다.
다만 중위 가격대에서는 옥석 가리기가 필요하다고 했다. 그는 "서울 중위 가격이 16억원인데, 15억원 전후 구간은 60% 정도만 오르는 아파트"라며 "매매가와 전세가가 오르고 있는지, 거래가 계속 있는지 세 가지만 보라"라고 말했다. 이어 "천하의 강남구도 20년 동안 시세가 하나도 안 오른 아파트가 있다. 그 비율이 하급지로 갈수록 커진다"라고 덧붙였다.
정책 평가는 박했다. 김 소장은 "정책을 만드는 분도, 당하는 분도 목적을 모르겠다"라며 "합리화도 정상화도 아닌, 국세의 증세안이었다"라고 잘라 말했다.
그는 "다주택자는 2021년 이후 시장에 없다. 마른 오징어라 짜도 물이 안 나온다"라며 "그래서 비거주 1주택자와 초고가 주택이라는 새 공격 대상을 만들었고, 그 과정에서 선의의 피해자가 나왔다"라고 지적했다.
특히 소급 적용을 문제 삼았다. 그는 "미분양을 사달라며 양도세를 면제해주겠다고 하고, 임대사업자로 등록해달라고 해놓고 혜택을 없앴다. 이 사람들은 무슨 죄냐"라며 "위헌 여부를 따지자는 게 아니라 뒤통수를 치는 정책은 그만하자는 것"이라고 강조했다. 부부 공동명의 기준이 18억원에서 8억원으로 낮아지는 안에 대해서는 "황당한 제도라 아마 없앨 것"이라며 "확정된 안이 아니니 논외로 하시는 게 맞다"라고 했다.
그는 정책 순서도 잘못됐다고 봤다. 김 소장은 "공급과 대출 완화를 얘기한 다음에 세제 개편안이 나왔어야 했는데, 때려놓고 떡을 주려니 맞은 게 아파서 안 보이는 것"이라며 "서울은 재건축·재개발·리모델링을 다 하고, 경기·인천은 신도시와 광역교통망으로 연결해줘야 한다. 그게 국토교통부 본연의 임무"라고 말했다.
[email protected] 한영준 기자
