121억 아파트 취득세 3.6억→13.3억…'공용면적 꼼수' 막는다

2026년 지방세제 개편안
전용면적 줄이고 창고·주차장 늘린 취득세 회피 차단
고급주택 가격 기준 공시가 9억→12억원 상향

[파이낸셜뉴스] 초고가 공동주택이 전용면적을 고급주택 기준 아래로 줄이고 창고·주차장 등 사실상 한 가구가 쓰는 공용면적을 늘려 높은 취득세율을 피하는 '꼼수'가 차단된다.

행정안전부는 26일 발표한 '2026년 지방세제 개편안'에 따르면 현재 공동주택은 가격과 면적 등 일정 기준을 충족하면 고급주택으로 분류돼 일반 주택보다 높은 취득세율이 적용된다. 공동주택의 면적 기준은 전용면적 245㎡ 초과다. 이 때문에 전용 면적을 기준보다 조금 작게 설계하고 해당 가구가 사실상 단독으로 사용하는 창고나 주차장 등을 공용면적으로 넓혀 높은 세율 적용을 피할 수 있다는 지적이 제기돼 왔다.

실제 지난해 121억원에 거래된 서울의 한 아파트는 공시가격이 85억원이지만 전용면적은 244.34㎡로 현행 기준인 245㎡보다 불과 0.66㎡ 작았다. 반면 공용면적은 402.58㎡로 전용면적의 약 1.6배에 달했다. 현행 기준에서는 이 아파트에 3% 세율이 적용돼 취득세가 3억6300만원이었다.

개편안이 적용되면 전용 면적을 초과하는 공용면적이 전용면적에 포함돼 고급주택으로 분류된다. 이에 따라 취득세율은 11%로 올라가고 세액은 13억3100만원으로 늘어난다. 지금보다 9억6800만원을 더 내게 된다.

정부는 이를 위해 전용면적의 100%를 초과하는 공용면적을 전용면적에 합산하기로 했다. 다만 관리사무소와 어린이집, 놀이터 등 주민들이 함께 이용하는 필수 주민공동시설은 계산에서 제외한다.

고급주택의 가격 기준은 주택가격 상승을 반영해 현행 공시가격을 9억원에서 12억원으로 상향한다. 행안부는 공시가격 12억원이 실거래가로는 약 18억원 수준이라고 설명했다.면적 기준은 수도권과 비수도권을 달리 적용한다. 수도권은 현행 기준을 유지하고 비수도권은 수도권의 150%까지 확대한다. 상대적으로 면적은 넓지만 가격은 낮은 비수도권 주택시장 여건을 반영한 조치다. 앞서 과거 고급주택 판단 기준이었던 엘리베이터·수영장 등의 시설 기준은 현실에 맞지 않는다는 지적에 따라 지난 1월 1일부터 이미 폐지됐다.

행안부는 오는 11월 입법예고를 거쳐 2027년 1월 1일부터 시행할 예정이다. 이날 이후 취득하는 주택부터 새 기준이 적용된다.

사치성 재산에 대한 과세도 강화한다. 회원제 골프장과 고급오락장용 토지의 재산세 공정시장가액비율을 현행 70%에서 100%로 높인다. 아울러 지방세 세무조사를 거부하거나 자료 제출을 피하는 납세자에 대한 제재도 강화된다. 과태료는 현재 1회 200만원, 2회 300만원, 3회 이상 500만원에서 각각 2000만원, 3000만원, 5000만원으로 오른다. 장부나 자료 제출을 계속 거부하면 자산총액이나 매출액에 따라 하루 100만~300만원의 이행강제금도 부과할 수 있도록 할 계획이다.

[email protected] 이보미 기자