용적률 높이면 공급 숨통 트일까?… 관건은 '임대·기부채납'

국토부 재개발 용적률 상향 검토
임대비율 따라 일반 증가폭 제한
공사비 상승·분양가 규제도 부담
"공공기여·사업 기준 동시 손봐야
실제 주택공급 확대로 이어질 것"

정부와 서울시가 민간 재개발 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 높이는 방안을 검토하면서 정비사업 활성화와 주택 공급 확대 기대가 커지고 있다. 업계에서는 용적률 상향 효과를 실제 사업성 개선으로 연결하려면 공공주택 공급 비율과 인수가격, 기반시설 기부채납, 분양가 제도 등을 함께 보완해야 한다는 분석이 나온다.

27일 정비업계에 따르면 오세훈 서울시장과 김윤덕 국토교통부 장관의 회동을 계기로 민간 정비사업 규제 완화 논의가 다시 수면 위로 떠올랐다. 오 시장은 전날 김 장관에게 제3종일반주거지역의 법적 상한 용적률을 현행 300%에서 최대 360%까지 높이는 방안을 제안했다. 이를 적용하려면 국토부가 국토계획법 시행령을 개정하고, 이후 서울시 조례와 개별 사업장의 정비계획도 변경해야 한다.

정비업계는 용적률 상향이 사업성을 높일 수 있다는 점에는 공감하면서도 추가 용적률에 연동되는 공공주택 비율과 인수가격, 공공기여 수준이 실효성을 좌우할 것으로 보고 있다.

늘어난 용적률의 상당 부분을 임대주택 등 공공주택으로 확보하게 될 경우 전체 공급량은 늘더라도 일반분양 증가폭은 제한될 수 있다. 여기에 공공 인수가격이 실제 건축비에 미치지 못하면 차액이 조합 부담으로 남아 용적률 상향에 따른 사업성 개선 효과가 반감된다.

비슷한 갈등은 재건축 현장에서도 나타나고 있다. 경기 광명시 철산·하안 재건축 사업장에서는 용적률 인센티브에 따른 기존 공공기여 외에 지자체가 공공임대주택 추가 공급을 요구하면서 조합이 일반분양 감소와 분담금 증가 가능성을 들어 반발하고 있다.

사업 유형은 다르지만 재개발 용적률 완화 과정에서도 공공주택 비율과 공공기여 기준을 초기부터 명확히 정하지 않으면 유사한 갈등이 되풀이될 수 있다는 지적이다.

공사비 상승과 분양가 규제도 변수다. 분양가상한제 지역은 원가 상승분을 일반분양가에 충분히 반영하기 어려워 공급 물량을 늘려도 분담금 완화 효과가 제한된다. 비적용 지역 역시 분양보증 심사와 주변 시세, 시장 수요 등을 고려해야 해 분양가를 원하는 만큼 높이기 어렵다.

고도제한이나 경관 규제를 받거나 도로·학교 등 기반시설이 이미 과밀한 사업장은 완화된 용적률을 실제 설계에 모두 반영하기 어렵다. 기반시설 확충을 위한 추가 기부채납이 요구되면 사업비 부담이 다시 커질 수도 있다.

업계에서는 공공주택 비율과 인수가격, 기부채납, 분양가 제도, 높이·건축심의 기준을 함께 검토해야 용적률 완화가 실질적인 공급 확대로 이어질 수 있다고 진단했다. 사업장별 여건에 따라 공공기여 수준을 차등 적용하고, 추가 용적률을 활용하기 어려운 구역에는 별도의 사업성 보완책을 마련해야 한다는 설명이다.

정비업계 관계자는 "공공주택 공급 비율과 인수가격 산정 방식을 그대로 두면 실제 공사비와 공공 인수가격의 차액이 조합 부담으로 남을 수 있다"며 "용적률 완화와 함께 사업장별 여건을 반영한 공공기여와 사업성 기준이 함께 마련돼야 한다"고 말했다.

[email protected] 최아영 기자