"원매자 20여곳 북적..." 잠실역 초역세권 예전빌딩 매력 '뭐길래' [fn마켓워치]

IM 배포 후 현장실사…9월 말 입찰 목표
용적률 616% 밸류애드 여지

[파이낸셜뉴스] 이든자산운용이 블라인드펀드로 담아온 서울 송파구 잠실 예전빌딩 매각이 본입찰 국면에 들어섰다. 매각 측이 투자설명서(IM)를 배포한 이후 원매자 20여곳이 현장 투어에 나서면서 흥행 기대감이 커지는 분위기다. 매각 측은 이달 말 입찰을 목표로 일정을 조율하고 있다.

4일 투자은행(IB) 업계에 따르면 예전빌딩 매각주관사인 컬리어스코리아는 최근 국내외 기관투자자를 대상으로 IM을 배포했다. 현장 실사에는 부동산 자산운용사, 개발사, 실수요 기반의 전략적 투자자(SI) 등 20여곳이 참여한 것으로 파악된다. 입찰일은 9월 말이 목표지만 원매자들의 내부 심의 일정에 따라 조정될 여지도 남아 있다.

1994년 4월 준공된 예전빌딩은 송파구 올림픽로35다길에 자리한 지하 5층~지상 16층, 연면적 1만9925㎡ 규모의 오피스다.

대지면적은 1978㎡, 건축면적은 827㎡다. 기준층 면적은 약 372평으로 중형 오피스 가운데서도 활용도가 높은 편이다. 주차는 옥내 101대와 기계식 38대, 옥외 11대를 합쳐 150대 규모이며 승객용 4기와 비상용 1기 등 엘리베이터 5기를 갖췄다. 전용률은 단독 임차 기준 약 53%, 분할 임차 기준 48.83% 수준이다.

입지는 이번 딜의 핵심 경쟁력으로 꼽힌다. 실제 지하철 2·8호선 환승역인 잠실역에서 도보 3분 거리로 강남 주요 업무권역은 물론 잠실광역환승센터를 통해 수도권 전역으로의 접근성이 뛰어나다. 인근 공항버스 정류장을 이용하면 인천국제공항으로 이동하기도 수월하다.

임차인 구성은 안정적이라는 평가다. 에이플러스에셋과 삼성생명금융서비스, 삼성금융파트너스, KB국민카드, 동양FT, 우아한청년들 등 신용도가 높은 임차인이 층별로 분산돼 있다. 저층부와 지하 1층에는 투썸플레이스와 베이커리 카페, 다양한 식음료(F&B) 매장이 들어서 임대 수익의 안정성을 뒷받침한다.

밸류애드 여지도 부각된다. 예전빌딩의 현재 용적률은 616.70%, 건폐율은 41.83%다. 일반상업지역이자 지구단위계획구역(잠실광역중심 제1지구)에 속해 허용 용적률 대비 잔여 개발 여력이 남아 있다는 점이 투자 포인트다. 준공 30년을 넘긴 자산인 만큼 리모델링을 통한 자산가치 제고와 잔여 용적률을 활용한 증축, 중장기 신축 개발까지 선택지가 열려 있다.

향후 임대차 만기가 도래하는 면적을 전략적 투자자가 사옥으로 직접 활용할 수 있다는 점도 매력 요인이다. 실제 최근 오피스 거래에서는 순수 재무적 투자자보다 사옥 수요를 겸비한 실수요 매수자가 가격 경쟁에서 앞서는 사례가 늘고 있다.

매도자인 이든자산운용은 2020년 행정공제회와 경찰공제회, 신세계프라퍼티 등을 주요 출자자로 유치해 블라인드펀드를 결성했다. 이 펀드는 연신내 범일빌딩, 성수동 복합시설 개발사업, 서소문 정안빌딩, 청담빌딩과 함께 예전빌딩을 편입했다. 이든자산운용은 지난해부터 순차적으로 보유 자산 매각에 나서며 펀드 청산 수순을 밟고 있다.

IB업계 관계자는 "이번 딜은 하반기 오피스 거래 시장의 온도를 가늠할 시험대로도 읽힌다"라면서 "금리 인하 기조 속에 자금 조달 여건이 개선되면서 그동안 관망하던 매수자들이 다시 움직이고 있지만 매도자와 매수자 간 가격 눈높이 차이는 여전한 변수"라고 전했다.

[email protected] 강구귀 기자