[단독]세텍은 공공, 코원에너지는 민간... 부지연결·용도변경 등 산넘어 산

양재천·탄천 마스터플랜 뜯어보니
공공 부지 세텍에 1조478억 투입
잠실 마이스 연계 전시 기능 강화
코원 부지, 도시계획변경 추진해
공공성 확보 이후 민간 주도 개발
동부도로사업소는 탄천연계 검토
부지들 잇는 입체보행 등 과제 산적

서울시의 탄천일대 마스터플랜에는 인근 세텍(SETEC)과 코원에너지, 동부도로사업소 부지에 대한 개발 내용도 포함됐다. 핵심은 세텍과 코원에너지는 각각 공공·민간 개발 방식으로, 동부도로사업소·탄천물재생센터는 도시개발사업으로 추진하는 것이다.

10일 파이낸셜뉴스가 전용기 의원실을 통해 단독 입수한 '양재천·탄천 합수부 일대 저이용부지 마스터플랜 용역'에는 이 같은 내용과 구체적인 개발 방향이 담겼다. 서울시 소유인 세텍 부지는 공공개발 방식이 유력하다. 마스터플랜에는 잠실 마이스 단지와 연계해 기존 세텍의 전시·컨벤션 기능을 확충하는 방안이 제시됐다.

저층부에는 전시·컨벤션 및 상업시설, 고층부에는 업무시설 및 공공청사를 배치하는 내용도 담겼다. 양재천으로 인해 단절된 동부도로사업소 부지와는 입체보행 연결이 필요하다고 봤다. 대상지와 접한 양재천 수변녹지와의 공간 연계를 위해 보행 접근로를 확보해야 한다고 분석했다.

용도지역은 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하고 필요 용적률은 400%로 산정했다. 세텍 개발에 투입되는 사업비는 총 1조478억원이다.

민간 소유인 코원에너지 부지는 공공주도 개발보다 민간 개발이 적절하다고 결론 내렸다. 마스터플랜에는 '개발을 위해서는 용도지역 상향 및 도시계획시설 폐지 등 도시계획변경이 필요하다'고 명시됐다. 개발이익을 공유할 수 있는 '도시계획변경 사전협상' 추진이 적절하다는 설명이다.

특히 현재 자연녹지지역이면서 도시계획시설로 지정돼 있어 용도지역 상향 및 도시계획시설 폐지가 수반되지 않으면 사실상 개발이 불가능하다고 했다. 공공성 확보 등을 위해서는 상향 범위, 적정 개발 규모, 도입 용도 등 사전협상 지침 제시가 필요하다는 내용도 담겼다. 이 부지는 전면부 용적률을 400%, 이면부는 250%로 제시했다.

이 경우 전면부에는 업무복합시설, 이면부에는 첨단 바이오 시설·주거복합시설이 들어설 수 있다고 분석했다.

동부도로사업소 부지 개발을 위해서는 시설 이전과 탄천물재생센터와의 연계 검토가 필요하다고 봤다. 남부순환로·양재천 등으로 단절된 코원에너지·세텍 부지와의 입체보행 연결도 과제다.

마스터플랜에는 이 부지의 용도지역을 자연녹지지역에서 준주거지역으로 상향하고 용적률 400%를 적용해야 한다고 방향을 제시했다. 사업소 이전 외에 민간 부지 매입이라는 과제도 있다. 실제 동부도로사업소 부지 내 남부순환로변에는 GS칼텍스 남서울LPG충전소와 학여울 주유소가 있다.

법인 소유 필지 면적은 총 4611㎡이며 개인 소유 필지 66㎡도 있다. 이들 토지의 가치는 용역을 진행했을 당시인 2024년 1월 기준 약 290억원이다. 탄천물재생센터는 단계별 개발이 적절하다고 분석했다. 동부도로사업소와 대청역 인접 부지는 우선 개발하고 그 외 부지는 유보지로 두자는 의견이다. 유보지는 활용 방안 확정 시까지 공원·녹지 등 현재 이용 상태를 유지하라고 조언했다.

[email protected] 권준호 기자