[단독] DL그룹, 'D타워 효제' 선매각…4400억 PF 엑시트 시동 [fn마켓워치]

매각자문사 선정 착수, 내년 6월 준공

[파이낸셜뉴스] DL그룹이 내년 상반기 준공을 앞둔 서울 종로구 효제동 오피스 'D타워 효제(DTOWER Hyoje)'를 선매각한다. 서울 도심권(CBD) 오피스 공급 확대를 앞두고 준공 전에 투자자를 확보해 프로젝트파이낸싱(PF) 부담을 낮추고 투자금을 조기에 회수하려는 전략으로 풀이된다.

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 효제피에프브이(PFV)는 최근 D타워 효제 매각 자문사 선정을 위한 입찰제안요청서(RFP)를 발송했다. DL이앤씨 민간사업팀과 하나자산신탁 리츠사업본부가 실무를 맡고 있으며 이달 중 자문사를 선정할 계획이다.

매각 일정도 구체화됐다. 임대차 시장 분석과 매각 전략 수립, 투자설명서(IM) 작성, 데이터룸 운영 등을 거쳐 오는 11월 입찰, 12월 우선협상대상자 선정, 2027년 3월 거래 종결을 목표로 한다. 준공 전 사실상 새 주인을 정하는 구조다.

D타워 효제는 종로구 효제동 98번지 일대에 지하 7층~지상 15층, 2개동으로 개발되는 오피스다. 대지면적 6833.80㎡, 연면적 8만9918.58㎡에 달한다.

효제PFV는 DL이앤씨가 2020년 출자해 지분 66%를 확보한 특수목적법인이다. 현재 하나자산신탁이 20%, 삼성증권이 14%를 보유하고 있다. 사업 부지는 효성그룹 둘째인 조현문 전 효성 부사장이 최대주주로 있는 동륭실업으로부터 2073억원에 인수했다.

당초 800실 이상 규모의 오피스텔을 개발하려 했지만 수익성이 악화되면서 오피스로 사업 방향을 틀었다. 이 과정에서 금융 부담도 불어났다. 브릿지론은 3096억원 규모였으며 2020년 10월 이후 누적 금융비용만 999억원에 달한다. DL이앤씨의 자금보충 한도 역시 5850억원까지 늘었다.

올해 1분기 말 기준 PF 대출 잔액은 4400억원이다. 한국SC은행 933억원, 신용협동조합중앙회 및 30개 단위신협 980억원, 롯데캐피탈과 KB손해보험이 각각 653억원 등을 대고 있다. 효제PFV의 지난해 말 금융부채는 4215억원이다.

한편 부동산 IB업계에선 이번 거래를 DL그룹의 PF 부담 축소와 CBD 신축 오피스의 가격 테스트라는 두 측면에서 보고 있다. 향후 서울 오피스 신규 공급이 도심권에 집중되는 만큼 공급이 본격화되기 전에 준공 전 매각을 통해 엑시트 가시성을 높일 수 있어서다.

다만, 관건은 임대차다. 마스터리스 조건과 선임대 수준, 준공 이후 안정화 속도에 따라 원매자가 적용하는 가격과 수익률이 달라질 수 있다. 최근 서울 A급 오피스 공실률이 상승하면서 투자자들의 자산 선별도 한층 까다로워진 상황이다.

부동산 IB업계 관계자는 "준공 전 매각은 개발사업의 자금 회수 시점을 앞당기고 PF 익스포저를 줄일 수 있다는 장점이 있다"며 "다만 CBD 공급 증가가 예정된 만큼 D타워 효제가 신축 프리미엄과 임대 안정성을 어느 정도 입증할 수 있을지가 가격을 좌우할 것"이라고 전했다.

[email protected] 강구귀 기자