[단독] "하이닉스 성과급도 몸값"…미래에셋, '롯데마트 이천점' 판다 [fn마켓워치]

미래에셋맵스리테일사모부동산1호 보유
세빌스코리아 매각주관…롯데쇼핑 100% 책임임차
WALE 2년8개월·10년 연장 가능…트리플넷 구조
'SK하이닉스 성과급' 따른 이천 소비 증가도 투자포인트

[파이낸셜뉴스] 미래에셋자산운용이 롯데마트 이천점 매각에 나섰다. 대형마트 투자시장이 온라인 유통 확대에 밀려 장기간 위축된 가운데 이번 거래는 단순한 리테일 자산 매각보다 롯데쇼핑의 책임임차와 SK하이닉스를 중심으로 한 이천지역 소비력을 함께 묶은 엑시트라는 점에서 눈길을 끈다.

25일 투자은행(IB) 및 부동산업계에 따르면 '미래에셋맵스리테일일반사모부동산투자신탁1호'는 최근 경기 이천시 안흥동 소재 롯데마트 이천점 매각에 착수했다. 매각주관사는 세빌스코리아가 단독으로 맡았다.

롯데마트 이천점은 이천시 안흥동 474에 위치한다. 전체 대지면적은 1만2849㎡이며 이 가운데 매각 대상 소유지분은 2093㎡다. 판매시설 기준 연면적은 3만9316㎡로 지하 3층~지상 5층 규모다. 2018년 12월 준공됐으며 570대의 주차공간을 갖췄다. 롯데쇼핑이 판매시설을 100% 책임임차하고 있다.

이번 딜의 핵심은 건물보다 '임대차 구조'로 꼽힌다. 앞서 롯데쇼핑은 2019년 4월부터 10년간 책임임대차 계약을 맺었다. 현재 잔여임대차기간(WALE)은 2년 8개월이다. 계약 종료 이후 10년 연장이 가능하다.

특히 임차인이 시설관리(FM) 비용과 수도광열비, 수선유지비, 보험료, 재산세를 포함한 제세공과금, 자본적지출(CAPEX)을 부담하는 트리플넷(Triple-Net) 방식이다. 금리와 운영비 부담이 커진 상황에서 매수자 입장에서는 비용 변동성을 상당 부분 임차인에게 넘길 수 있는 구조다. 롯데쇼핑은 한 차례 우선매수권도 갖고 있다.

다만 투자자들이 실제로 들여다볼 대목은 2029년 이후 롯데쇼핑의 임차 연장 가능성이다. 잔여 임대기간 자체는 길지 않은 만큼 롯데쇼핑이 해당 점포를 얼마나 전략적으로 활용하고 있는지가 매각가격과 요구수익률을 좌우할 가능성이 크다.

유통업계 한 관계자는 "롯데마트 이천점은 롯데쇼핑이 온라인 식료품 경쟁력 강화를 위해 운영하는 온라인 그로서리 플랫폼 '제타(ZETTA)'의 운영 지점"이라며 "오프라인 점포뿐 아니라 온라인 주문·배송 거점 역할까지 맡고 있어 차별화 된 매장"이라고 전했다.

여기에 SK하이닉스가 만들어내는 지역 소비력도 이번 매각의 또 다른 투자 포인트로 평가된다.

한국은행 분석에 따르면 이천·화성·청주 등 반도체 기업 밀집지역은 성과급 지급 이후 월별 소비가 비수혜지역보다 최대 약 4% 높은 수준을 기록했다. 올해 6월 기준 격차도 약 3.7%로 나타났다. 롯데마트 이천점 역시 2025년 말 월 매출이 최근 2년 가운데 가장 높은 수준으로 반등했다.

한 부동산 IB업계 관계자는 "대형마트라는 자산 유형만 놓고 보면 투자자들의 눈높이가 보수적일 수밖에 없다"며 "다만 신용도가 높은 임차인의 책임임차 구조에 지역 소비력과 주거 공급까지 받쳐준다면 일반적인 지방 리테일 자산과는 다른 가격 논리가 만들어질 수 있다"고 짚었다.

또 다른 IB업계 관계자는 "롯데쇼핑 책임임차와 트리플넷 구조는 투자자들이 관심을 가질 만한 부분"이라며 "잔여 임대차기간이 2년 8개월인 만큼 임대차 연장 가능성과 이천 지역의 소비 기반이 가격을 결정하는 주요 변수가 될 것"이라고 덧붙였다.

[email protected] 김경아 기자