전월세 불안 커지자…"토허제 완화하고 민간·공공임대 늘려야"

전월세 가격 상승에 "규제 풍선효과" 지적
"토허제 완화·다주택 세 부담 조정 필요"
기업형 민간임대 제도 정비·공급 활성화 제언도
장기전세 자산형성 지원 결합 등 역할 확대 주문

[파이낸셜뉴스] 서울 전월세 시장 불안을 완화하기 위해 토지거래허가제와 다주택자·비거주 1주택자에 대한 세제 규제를 완화하는 한편, 민간·공공 임대주택 공급을 함께 확대해야 한다는 제언이 나왔다.

이창무 서울시 총괄건축가는 7일 서울 한국프레스센터에서 열린 2026 서울주거포럼에서 "매매시장 규제 장치들의 해제를 통한 출구전략이 필요하다"며 토지거래허가제 완화와 다주택자 세 부담 조정 등을 주문했다.

이날 포럼은 '전월세 시장 현황 진단 및 안정화 방안 모색'을 주제로 열렸다. 최근 매매시장 변화가 전월세 시장에 미치는 영향과 민간임대주택 공급체계, 장기전세주택의 역할 등에 대한 논의가 이뤄졌다.

이 총괄건축가는 '매매시장 규제 강화와 전월세 시장 불안'을 주제로 기조발제에 나섰다.

이 총괄건축가에 따르면 이재명 정부 출범 전후로 서울 집값 상승의 중심축이 강남권에서 한강벨트와 동북권으로 옮겨가는 흐름이 나타났다. 출범 전 16개월간 14.38% 올랐던 동남권 아파트 매매가격은 이후 11.57% 상승하는 데 그친 반면, 한강벨트2권은 10.74%에서 19.99%, 동북2권은 3.45%에서 15.60%로 오름폭이 확대됐다.

임대차시장에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 한강벨트2권의 전셋값 상승률은 정부 출범 전 16개월 4.08%에서 출범 후 10.72%로 높아졌고, 월세 상승률도 4.47%에서 15.10%로 확대됐다. 동북2권은 전세 상승률이 4.71%에서 18.10%로, 월세는 4.13%에서 24.54%로 뛰며 상승폭이 더욱 가팔라졌다.

이 총괄건축가는 "강남지역의 매매가 상승률이 상대적으로 둔화됐지만 그 대가로 풍선효과가 촉발돼 한강벨트 아파트 가격 급등, 중저가 및 외곽 지역의 전월세 급등을 초래했다"고 지적했다.

특히 토지거래허가구역 지정에 따른 2년 실거주 의무와 다주택자·비거주 1주택자에 대한 세제 규제가 전월세 매물을 줄이는 요인으로 작용했다고 봤다. 이에 토지거래허가제 완화와 다주택자 종부세율 조정, 양도소득세·취득세 중과 완화 등이 필요하다고 제언했다.

그는 "비거주 1주택자에 대한 규제 강화, 다주택자나 등록임대사업자에 뿌렸던 폭탄들, 토지거래허가구역 등에 대한 부분을 걷어내는게 전월세 시장 안정을 위한 종점"이라고 했다.

전월세 시장 불안을 완화하기 위해 임대주택 공급 구조를 민간과 공공 양쪽에서 보완해야 한다는 제언도 나왔다.

이상영 명지대 교수는 민간 측면에서 기업형 민간임대 확대가 필요하며, 이를 위해 관련 제도를 정비해야 한다고 진단했다. 이 교수는 "현행 민간임대주택 특별법은 임대사업자를 개인과 법인으로만 구분하고 있어 기업형 임대에 대한 별도 규정이 없다"며 "기업형 임대사업자를 별도로 정의하고 관련 규제를 완화해 기업이 임대주택을 하나의 사업으로 장기간 공급·운영할 수 있는 제도적 기반을 마련해야 한다"고 말했다.
민간임대 확대와 함께 공공임대가 주거 안전망을 넘어 자산 형성의 발판 역할까지 해야 한다는 목소리도 나왔다. 김준형 명지대 교수는 "전세 거래의 비율이 2011년 70.4%였는데 현재는 32.1%의 불과하다"며 "전세를 시민들이 원하고 바라는데 시장에서는 오히려 전세가 더 귀해지고 월세가 일반화된 상황"이라고 짚었다.

이어 김 교수는 "장기전세주택은 주거 안전망이면서 주거 사다리 역할을 할 수 있는 임대 유형"이라며 "단순히 임차 시장에 머무르지 말고 자산을 축적할 수 있도록 각종 자산 지원 프로그램도 결합해야 한다"고 말했다.

[email protected] 최아영 기자