"내 연봉 4000만원, 인서울 가능?"...4~5억 아파트 이렇게 많네[집 나와라 뚝딱!]

올해 서울 4~5억원대 거래 7200건 넘어
연봉 4~5천의 내 집 마련 시뮬레이션
생애최초 LTV 70%·보금자리론 활용 꿀팁
노원 상계부터 금천 시흥까지, 온라인 임장

[파이낸셜뉴스] "사회 초년생인데 서울 아파트를 매수했다고요? 서울 집값이 10억원, 20억원을 넘나드는데 어떻게 가능한가요?"
서울 내 집 마련 문턱이 날로 높아지면서 이른바 '부동산 포모'가 생기거나 주택 매수를 일찌감치 포기하는 이들이 늘고 있다. 하지만 실거래가 통계를 들여다보면 올해(1~9월) 서울에서만 4억~5억원대 아파트 거래가 무려 7274건 체결된 것을 확인할 수 있다.

16일 파이낸셜뉴스 부동산 유튜브 채널 '집 나와라 뚝딱!'은 연봉 4000~5000만원을 받을 때 서울에서 내 집 마련이 가능한 현실적인 방안을 알아봤다.

■"월세 100만원 VS 내 집 사서 강제 저축"
내 집 마련 찬성파들이 꼽는 가장 큰 이유는 주거 안정성과 '강제 저축' 효과다. 매월 100만원씩 나가는 월세는 2년이면 2400만원, 4년이면 약 5000만원에 달하는 소멸성 주거비다. 반면 주택담보대출을 활용해 내 집을 매수하면 원리금 상환액 중 원금은 고스란히 자산으로 축적되고, 2년마다 겪는 전·월세 재계약 및 이사 불안에서 벗어날 수 있다.

전문가들은 통상 연봉의 8~10배 수준의 주택을 안정적인 매수 사정권으로 꼽는다. 세전 연봉 4000만~5000만원대 직장인이라면 4억원대, 연봉 5000만~6000만원대라면 5억원대 아파트가 적정 타깃이다.

무주택 사회초년생의 최대 무기는 '생애최초 주택담보대출비율(LTV)'이다. 서울을 포함한 수도권 규제지역에서도 생애최초 구매자에게는 LTV 최대 70%가 적용된다. 5억원짜리 아파트를 매입할 경우 이론상 최대 3억5000만원까지 대출이 가능해, 약 1억5000만원 안팎의 종잣돈이 마련되면 소유권 이전 등기가 가능하다.

■연봉 4천, 대출 한도 약 2.8억
다만 상환 능력을 심사하는 '총부채원리금상환비율(DSR)' 규제를 반드시 따져봐야 한다. 은행권 주택담보대출 기준(연 4.0% 금리, 30년 만기 원리금균등분할상환, 기타 대출 없음 가정)으로 시뮬레이션을 진행한 결과, 세전 연봉 4000만원 직장인의 경우 DSR 40%를 적용하면 연간 갚을 수 있는 원리금 한도는 1600만원이다. 매달 약 133만원을 갚는 셈이다. 이에 따라 산출되는 최대 대출 가능 금액은 2억7900만원이다.

세전 연봉이 5000만원으로 올라가면 연간 상환 한도는 2000만원(월 약 166만원)으로 늘어나며, 대출 가능 한도는 3억4700만원까지 확대된다. 월급의 절반 가까이가 원리금으로 빠져나간다는 점은 주의해야 할 점이다.

공시가격 및 실거래가 6억원 이하 주택에 적용되는 정책 모기지인 '보금자리론'을 연계하는 것도 고금리 시대의 안전장치가 된다. 보금자리론은 청년이나 부부 중 한 명의 연소득이 7000만원 이하면 이용할 수 있다.

■ 4~5억원대 서울 알짜 아파트는
실제 올해 4억~5억원대 거래가 활발했던 서울 주요 가성비 아파트 현장들은 각기 다른 장단점과 호재를 품고 있다.

가장 먼저 눈길을 끄는 곳은 노원구 상계동 '상계주공14단지'다. 상계동 일대는 1단지부터 16단지까지 대규모 주거 타운을 형성해 인프라가 뛰어난 서울 동북권 대표 입지로 꼽힌다. 이 단지의 전용 49㎡(21평)는 지난 8월 4억2700만원에 손바꿈됐다. 2265가구 대단지로 지하철 7호선 마들역까지 도보 2분이면 닿는 초역세권 입지가 강점이다.

도봉구 방학동 '신동아1차'는 재건축 호재로 매수세가 몰리고 있다. 지난 9월 전용 53㎡(22평·방 2개, 욕실 1개)가 4억5000만원에 거래됐다. 1986년 준공된 3169가구 규모로 '도봉구 최대 재건축' 사업지로 불린다. 사업시행자 지정 전 매수하려는 수요가 몰리며 매물이 빠르게 소진되는 추세다. 현재는 도보 역세권이 아니지만, 솔밭공원역과 1호선 방학역을 잇는 우이신설 연장선이 2032년 개통을 목표로 공사 중이다.

넓은 평형대의 가성비를 찾는다면 금천구 시흥동 '관악산벽산타운5단지'가 꼽힌다. 전용 59㎡(23평)가 지난 9월 4억6400만원에 매매됐는데, 4억원대 아파트 중에서는 드물게 방 3개 구조를 갖췄다. 전용 84㎡(30평·방 3개, 욕실 2개) 매매가도 9월 기준 5억8500만원으로 6억원 미만을 유지하고 있다. 다만 지하철역과의 거리가 멀어 금천구청역까지 버스로 15~20분가량 이동해야 한다.

서남권 직주근접 수요에는 구로구 구로동 '구로두산위브'가 대안으로 제시된다. 전용 36㎡(16평)가 10월 5억9000만원에 손바꿈됐다. 비교적 좁은 편이지만 7호선 남구로역이 바로 앞이라 가산디지털단지(G밸리)까지 1정거장이면 이동할 수 있다. 2호선 대림역과 여의도 접근성도 뛰어나 젊은 직장인과 신혼부부 유입이 늘고 있다.

[email protected] 전민경 기자