CBD 프라임오피스 선매각 매물로... 공급과잉 부담 털고 매각가 높이나
디블록그룹 세운 6-3-3구역
지하 8층·지상 32층 '타워 E'
준공 2년 앞두고 자문사 선정 착수
PF 대주단 리스크·공실 부담 완화
서울 도심권역(CBD)에 들어설 프라임 오피스가 준공 약 2년을 앞두고 선매각 매물로 나왔다. 디블록그룹(옛 한호건설그룹)이 세운 6-3-3구역 오피스가 대상이다. 2028년 이후 CBD에 대형 오피스 공급이 몰리는 만큼 글로벌 투자자를 끌어들여 공급과잉 부담을 덜고 매각가를 높이려는 전략으로 풀이된다.
22일 투자은행(IB) 업계에 따르면 세운 6-3-3구역 사업시행자인 더유니스타제삼차는 '세운재정비촉진지구 6-3-3구역 도시정비형 재개발사업 매각자문 용역' 제안요청서(RFP)를 주요 자문사에 보냈다. 경쟁입찰을 거쳐 자문사를 복수로 선정할 예정이다. 이번 매각 대상은 서울 중구 을지로4가 310-2번지 일원 대지 5801㎡에 지하 8층~지상 32층, 연면적 8만8218㎡ 규모로 지어진다. 용적률은 1419%에 이른다. 오피스 가칭은 '타워 E(Tower E)'로, 연면적 기준으로 삼성물산 서초타워, 돈의문 디타워, 여의도 더케이타워와 비슷한 규모다.
사업은 우여곡절을 겪었다. 당초 이곳에는 '세운 푸르지오 더 보타닉'이라는 이름으로 지하 8층~지상 20층, 도시형생활주택 198가구와 오피스텔이 들어설 예정이었다. 그러나 분양 여건이 나빠지면서 개발방향을 바꿨다. 이후 2024년 일반상업지역에서 중심상업지역으로 종상향되면서 프라임 오피스 개발에 착수했다.
같은 해 8월 대우건설이 3135억원 규모의 오피스 신축공사를 수주했다. 계약기간은 실착공일로부터 42개월이다. 당시 대우건설은 공사비 가운데 20%를 후순위로 받는 조건으로 프로젝트파이낸싱(PF) 구조에 참여한 것으로 알려졌다. 2025년 2월 착공해 2028년 8월 준공할 예정이며, 우리자산신탁이 관리형토지신탁 방식으로 발주를 맡았다.
IB 업계는 이번 거래를 사실상 선매각으로 보고 있다. 매매계약을 미리 맺어 매수자를 확보하면 PF 대주단의 리스크가 줄고 준공 이후 공실 부담도 덜 수 있어서다.
CBD 공급 부담은 시장의 주요 변수다. CBRE코리아는 2028년부터 CBD에 공급과잉이 나타날 수 있다고 경고했다. 공급 예정 물량이 현재 재고의 78% 수준에 이른다는 분석이다. 알스퀘어도 앞으로 5년간 CBD 공실률이 두 자릿수로 오를 수 있다고 내다봤다.
디블록그룹은 상품 차별화로 대응한다는 구상이다. 건물은 미국 그린빌딩위원회(USGBC)의 친환경 인증인 LEED 최고 등급(플래티넘)을 목표로 한다. 외관은 네덜란드 설계사 UN스튜디오가 디자인하고 본설계는 DA건축이 맡았다.
조경은 뉴욕 하이라인 파크를 설계한 제임스 코너 필드 오퍼레이션스가 담당해 개방형 녹지공간과 연결되도록 꾸민다. 글로벌 기관투자자의 환경·사회·지배구조(ESG) 투자 기준을 고려한 설계로 풀이된다.
IB 업계 관계자는 "CBD 신축 프라임 오피스를 준공 전에 확보할 기회라는 점에서 해외 연기금과 국부펀드의 관심이 예상된다"며 "다만 2028년 이후 공급이 쏟아지는 만큼 임대 확약 등 매각 조건에 따라 가격이 크게 달라질 것"이라고 말했다.
[email protected] 강구귀 기자
