서울 이주수요 6만가구 몰리는데… 비아파트 공급은 72% 뚝

상계·장위 등 대규모 재개발 잇따라
2029년까지 5만6745가구 추산
85%는 빌라·다가구로 이주 전망
비아파트 인허가 4년간 72% 급감
민간임대 규제 완화·세제 개선을

올해부터 오는 2029년까지 이주를 예정하고 있거나 진행 중인 서울 재개발 사업지는 80여곳, 5만6000여가구가 넘는다. 이 가운데 85%가 비아파트로 이동한다는 점을 감안했을 때 4만7600여가구, 이 중에서도 서울로 범위를 좁히면 약 80%인 3만8000여가구의 공급이 필요하다는 뜻이다. 반면 서울 내 비아파트 인허가 건수는 크게 줄고 있다. 이주대란 현실화가 예고되고 있는 것이다.

■2000가구 이상 이주단지 넘치는데

22일 서울시와 정비업계 등에 따르면 올해 상계1·2, 노량진1구역을 시작으로 2027년 신길제2구역, 2028년 신림1 및 북아현3, 2029년 장위14 등 이주 인구 2000가구가 넘어가는 재개발 단지가 연이어 등장한다.

구체적으로 보면 올해 연말까지 예측되는 재개발 이주 물량은 1만2800가구이다. 내년에는 7087가구로 소폭 감소한다. 하지만 2028년 1만9249가구, 2029년 1만7609가구 등이 예정돼 있다. 이 기간 총 이주 물량만 5만6745가구로 추산된다.

구역은 관악구, 노원구, 동대문구와 서대문구, 성북구, 은평구, 중구 등 서울 외곽이 대부분이다. 하지만 강동구, 마포구, 용산구 등 전통적인 한강벨트와 양천구 등 주요 지역도 일부 있다. 규모는 100가구 미만부터 3000가구 이상까지 다양하다.

문제는 서울 내 비아파트 수요가 크게 늘어날 조짐을 보이고 있지만 인허가 물량은 오히려 감소하고 있는 것이다. 실제 서울시가 국회 국토교통위원회 소속 장종태 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 최근 4년 동안 서울 비아파트 인허가 물량은 71.8% 급감했다. 같은 기간 서울 아파트 인허가 물량은 7.7% 감소하는 데 그쳤다.

■"공급 늘리고 싶다"는 서울시, 그런데

서울시는 비아파트 공급 확대가 절실하다는 입장이다. 시 관계자는 "비아파트 공급은 정부 지원이 무엇보다 중요하다"며 "비아파트 공급을 위해서는 이를 사줄 수 있는 수요자들이 필요한데, 이를 구성하는 요소가 민간임대사업자들"이라고 말했다.

그러면서 "임대사업제도가 활성화돼야 하는데 정부 규제로 (활성화가) 막혔다"며 "여전히 남아 있는 종합부동산세 합산 배제가 필요한 상황"이라고 덧붙였다.

임대업자들도 어느 정도 공감한다는 반응이다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "비아파트 문제는 결국 방 한 칸 원룸도 주택 수로 포함하는 데 있다"며 "보유 주택 산정에 대한 개선이 시급하다"고 했다. 그는 "이 부분이 해결되지 않으면 취득세·보유세·종부세 등 각종 과세에서 자유롭지 못하다"며 "(비아파트) 공급이 더딜 수밖에 없다"고 부연했다.

현장에서 느끼는 상황은 심각한 수준이다. 재개발이 진행중인 한남뉴타운 인근 공인중개사는 "우선 신축 (비아파트) 자체가 많이 없다"며 "사겠다는 사람이 없으니 짓겠다는 사람도 찾기 힘들다"고 분위기를 전했다.

[email protected] 권준호 기자