부동산 건설

분양가 67% 뛰었는데 공사비는 38%…"서울은 땅값 부담 줄여야"

최가영 기자

파이낸셜뉴스

2020년 대비 공사비 38.2% 올라…격차 28.8%p
서울 대지비 비중 61.1%…기타 지방은 24.8%
2021~22년 자재비, 2023~25년 땅값 등 영향 확대
건산연, 지역별 비용구조 진단·사업기간 단축 제언

[파이낸셜뉴스] 2020년 이후 전국 분양가격이 67.0% 상승한 반면 건설공사비는 38.2% 올라 분양가 상승을 공사비만으로 설명하기 어렵다는 분석이 나왔다. 서울은 대지비, 지방은 자재비·인건비 등 공사원가 부담이 상대적으로 커 지역별 비용구조에 맞는 대응이 필요하다는 지적이다.

29일 한국건설산업연구원(건산연)이 발표한 '분양가격 상승요인 분석과 시사점: 산업연관표 기반 비용요인 분석' 보고서에 따르면 2020년 대비 올해 6월 전국 분양가격지수와 건설공사비지수의 상승률 격차는 28.8%p로 집계됐다. 특히 2023년 이후 격차가 확대되며 두 지수의 움직임이 엇갈렸다.

분양가를 끌어올린 요인도 시기별로 달랐다. 2021~2022년에는 자재비를 중심으로 공사비의 영향이 컸지만, 2023~2025년에는 대지비와 잔차의 영향이 확대됐다. 올해 상반기에는 공사비의 기여도가 다시 커졌다는 분석이다.

2024년 분양가격 상승률 13.5% 가운데 대지비의 기여도는 5.5%p, 공사비는 2.1%p, 잔차는 5.9%p였다. 올해 상반기에는 분양가격이 5.3% 오른 가운데 공사비가 3.5%p를 차지했다. 이 중 자재비 기여도는 2.0%p로, 1차금속과 화학제품 등 일부 품목의 영향이 두드러졌다.

보고서는 분양가격을 대지비와 '분석상 공사비', 잔차로 나눠 상승요인을 추정했다. 분석상 공사비는 단순 시공비보다 넓은 개념으로, 자재비·인건비뿐 아니라 시행사의 사업경비와 금융비용, 이윤 등도 포함한다. 잔차는 추정한 비용항목으로 설명되지 않는 부분으로, 사업기간과 시장 여건, 자료의 범위·분류 차이 등이 복합적으로 반영된다.

지역별 차이는 대지비에서 뚜렷했다. 지난해 7월부터 올해 6월까지 평균 대지비 비중은 서울이 61.1%로 전국에서 유일하게 50%를 넘었다. 기타 지방은 24.8%로 서울과 약 2.5배 차이가 났다.

반대로 분양가에서 자재비가 차지하는 비중은 서울 16.5%, 기타 지방 31.9%로 지방이 약 1.9배 높았다. 다만 이는 산업연관표의 평균 투입구조를 적용한 분석 결과로, 지방의 실제 공사원가가 수도권보다 낮다는 뜻은 아니라고 건산연은 설명했다. 지방은 자재·인력 조달과 운송 여건 등에 따라 같은 가격 충격에도 부담이 더 커질 수 있다는 것이다.
건산연은 서울 등 고지가 지역에서는 대지비 부담을 완화할 공급 확대 방안을, 지방에서는 공사원가 상승압력을 낮추고 자재·인력 조달 여건을 개선하는 방안을 마련해야 한다고 제안했다. 인허가 지연과 규제·기준 강화에 따른 사업기간 연장, 금융비용 누적도 함께 관리할 필요가 있다고 봤다.

박철한 연구위원은 "분양가 안정은 단순한 가격 억제만으로 달성하기 어렵다"며 "분양가를 구성하는 비용요인과 이를 유발하는 사업·제도적 여건을 함께 관리해야 한다"고 설명했다.