"190억 한남더힐 샀는데 대출 300억?"…옥주현 부동산에 무슨 일

[파이낸셜뉴스] 가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현이 190억원에 매입한 서울 용산구 한남더힐 펜트하우스가 법원 경매에 넘어간 가운데, 부동산 2곳을 담보로 조달한 자금이 300억원을 넘을 수 있다는 법률 전문가들의 분석이 나왔다. 고금리 대출에 따른 이자 부담만 연간 최소 20억원 이상일 것으로 추산했다.

지난 10월 30일 유튜브 법률 전문 채널 '로엘법무법인'(대표변호사)에는 '옥주현 한남더힐 190억 자택, 왜 경매에 넘어갔을까'라는 제목의 영상이 공개됐다.

영상에 출연한 이원화 변호사와 이태호 변호사는 옥주현 소유 주택이 경매 절차에 들어간 배경으로 과도한 차입과 높은 이자 부담을 꼽았다. 두 사람은 경매의 근본적인 원인을 "자기자본 투입이 극히 적은 상태에서 단행된 초공격적 차입(레버리지) 투자와 감당하기 어려운 고금리 이자 부담"이라고 분석했다.

옥주현은 지난해 서울 용산구 한남더힐 전용면적 330㎡ 규모의 주택을 약 190억원에 매입하는 계약을 체결했고, 올해 4월 소유권 이전 등기를 마쳤다.

두 변호사는 고가 주택에 대한 제1금융권 대출 규제가 엄격한 상황에서 옥주현이 캐피탈 등 제2금융권과 대부업체를 통해 자금을 차입한 것으로 분석했다. 상대적으로 금리가 높은 대출을 여러 차례 활용해 매입 자금을 마련했다는 설명이다.

자금 조달에는 서울 강남구 신사동의 토지와 건물도 활용된 것으로 분석됐다. 옥주현이 앞서 1인 법인 명의로 신축한 해당 부동산의 시세 상승분을 바탕으로 추가 담보대출을 받고, 한남더힐과 함께 공동담보로 설정했다는 것이다.

두 변호사는 신사동 부동산과 한남더힐을 담보로 한 대출 규모가 총 300억원을 넘는 것으로 추정했다. 법정 최고금리 수준을 비롯한 고금리 대출이 적용됐다고 가정하면 이자 부담은 연간 최소 20억원 이상, 월 2억원 안팎에 이를 것으로 예상했다.

부동산 시장의 침체도 자금 확보를 어렵게 만드는 요인으로 분석됐다. 200억원 안팎의 고가 주택은 매입할 수 있는 현금 여력을 갖춘 수요자가 제한적이어서 단기간에 매각하기 어렵다는 것이다. 이에 따라 부동산을 처분해 투자 차익을 얻거나 필요한 자금을 마련하는 데 제약이 있을 수 있다고 설명했다.

옥주현이 운영하는 1인 기획사의 수입 구조도 분석에 포함됐다. 공연 일정 등에 따라 매출이 달라질 수 있는 상황에서 매달 수억원에 이르는 대출 원금과 이자 상환 부담이 이어지면서 자금 사정이 악화했을 가능성이 있다는 것이다.

다만 옥주현 측은 해당 채무가 새로운 사업을 추진하는 과정에서 발생했다는 입장이다. 앞서 소속사는 "신규 사업 추진 과정에서 발생한 채무이며, 투자 유치 및 M&A(인수합병)를 통해 해결 중"이라고 밝힌 바 있다.

소속사의 설명에 대해 로엘법무법인 측은 일반적인 기업 인수합병과는 다른 방식으로 채무를 해결하고 있을 가능성을 제기했다. 새로운 채권자를 확보해 기존 대출을 통합하고 상환 만기를 연장하는 '대환대출'을 추진하거나, 부동산 일부를 매각해 채무를 변제하는 방안을 채권자와 협상하고 있을 수 있다는 분석이다.

경매가 실제 매각으로 이어질 경우 기존에 투자한 자기자본에도 손실이 발생할 수 있다고 경고했다. 두 변호사는 "경매 절차가 취하되지 않고 실제 낙찰까지 이어질 경우, 최근 침체한 고가 경매 시장 분위기상 유찰이나 감정가 대비 낮은 낙찰가로 인해 신사동 건물 등에 투입됐던 기존 자기자본마저 훼손될 위험이 있다"고 밝혔다.

이어 "결국 신규 투자자 유치나 대환 협상이 원만히 성사되는지 여부가 사태 해결의 최대 분수령이 될 것"이라며 추가 자금 확보와 채무 조정 협상 결과가 중요하다고 설명했다.


[email protected] 한승곤 기자