은마 재초환 추정 부담금 2조44억원 통지…"사업 지연 우려"
산정 인원 4326명…평균 4억6334만원 수준
공사비·분담금 부담 속 조합원들 사업 지연 우려
강남구 "준공 이후에는 재초환 규모 바뀔 수도"
국토부, 법제처 유권해석·법률 자문 종합 진행 중
[파이낸셜뉴스] 서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축조합에 총 2조원이 넘는 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 예정액이 통지됐다. 1인당 4억6300만원 수준이다. 준공 이후 확정될 금액에 앞선 추산치지만, 공사비와 분담금 부담이 커진 상황에서 수억원대 재초환까지 예고되자 조합 내부에서는 사업 일정에 영향을 줄 수 있다는 걱정이 나오고 있다.
6일 강남구청과 은마아파트 재건축조합 등에 따르면 구청은 지난달 29일 조합에 '재건축부담금의 부과기준 및 예정액 통지서'를 보냈다. 통지서에 기재된 총 예정액은 2조44억3188만276원이다. 산정에 적용된 인원은 4326명으로, 이를 기준으로 한 1인당 평균 예정액은 약 4억6334만원이다. 조합은 이날 관련 내용을 조합원들에게 알렸다.
이번 통지는 최종 부담금을 납부하라는 고지가 아니다. 조합이 관리처분계획인가에 필요한 재건축 초과이익 부담금 산정을 위해 한국부동산원에 검증을 의뢰한 데 따른 것이다. 사업시행계획인가 이후 제출된 자료를 바탕으로 향후 부담 규모를 추산한 것으로, 실제 납부액은 재건축을 마친 뒤 주택가격과 개발비용 등을 반영해 정해진다.
강남구는 "조합에서 요구를 해서 구청에서 확인해준 사실이 있다"며 "다만 아직 정비사업 과정 중이라 준공 이후에는 (재초환 규모가) 또 바뀔 수 있다"고 말했다.
은마아파트는 기존 4424가구를 최고 49층, 5850가구로 바꾸는 재건축을 추진하고 있다. 지난 7월 사업시행계획인가를 받았으며, 관리처분계획인가와 이주·철거 등을 거쳐야 한다. 아직 착공 전인 만큼 향후 사업비와 주택가격 변화에 따라 부담금 규모도 달라질 수 있다.
조합원들은 예정액 통지만으로도 상당한 부담을 느끼는 분위기다. 은마아파트 조합 관계자는 "조합원들이 분담금도 힘들어 관리처분 받기 전에 집을 많이 팔고 있다"며 "현실화할 것이라고 생각 못하고 있던 재초환 통지에 상당히 충격 받았다"고 말했다. 이어 "사업비 때문에 지연되는 것 아니냐는 우려도 나오는 상황"이라고 전했다.
재초환은 재건축으로 생긴 이익 가운데 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용 등을 뺀 초과이익 일부를 부담금으로 거두는 제도다. 2006년 도입 이후 부동산시장 침체에 따른 시행 유예와 폐지 논의 등이 이어지면서 실제 부과 사례는 제한적이었다.
재초환 부담은 준공을 끝낸 단지에서도 가시화하고 있다. 서초구는 오는 9일 반포현대 재건축조합에 부담금을 사전통지할 예정이다. 현재 반포센트레빌아스테리움인 이 단지는 2021년 준공됐다.
정비업계는 공사비 상승으로 추가 분담금이 불어난 상황에서 재초환까지 더해지면 사업 추진의 부담이 커질 수 있다며 제도 개선을 요구하고 있다. 주택을 처분하기 전의 미실현 이익에 부담금을 매기고, 매각 시 양도소득세도 부과한다는 점에서 이중과세 논란도 제기한다. 기부채납과 기반시설 설치비용까지 조합원이 부담하는 만큼 주택 공급 확대 정책에 맞춰 재초환 폐지나 부담 완화를 검토해야 한다는 주장이다.
국토부 관계자는 "관련 사안에 대해서는 법제처 유권해석과 법률 자문 등을 종합적으로 진행하고 있다"며 "장기보유 등 주택 보유 요건에 따른 경감은 해당 조합원이 추후 직접 소명하는 방식"이라고 설명했다.
[email protected] 최가영 권준호 기자
