관광객 몰려오는데..."서울 호텔 2032년까지 겨우 7% 증가"
CBRE 코리아 '객실은 그대로, 가치는 새롭게' 보고서
[파이낸셜뉴스] 서울 호텔 시장의 심각한 공급 부족과 수급 불균형 현상이 2020년대 후반까지 이어질 것이라는 전망이 나왔다.
9일 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아 발간한 '객실은 그대로, 가치는 새롭게, 수급 격차가 바꾼 서울 호텔의 가치와 밸류애드 전략' 보고서에 따르면 서울 호텔 객실 공급은 2032년까지 약 7% 늘어나는 데 그칠 것으로 분석됐다. 반면 방한 수요는 꾸준히 증가해 2029년 이전까지 공급 제약에 따른 '수요 우위' 장세가 불가피할 것이라는 시각이다.
특히 신규 공급의 44%가 상위 등급에 편중된 반면 회복세가 가파른 중상급 객실은 2029년까지 전체 재고의 2%에 불과해 등급 및 입지별 미스매치가 두드러질 것으로 보인다. 가동률이 이미 상단(2025년 기준 76%)에 달해 수급 격차는 고스란히 '객실 단가(ADR)' 상승으로 이어질 전망이다.
조달금리 상승 속에서 호텔 투자는 단순 보유를 넘어 '자산 체질 개선'이 핵심으로 떠올랐다. 대표적인 밸류애드 수단인 글로벌 브랜드 전환은 위탁운영과 프랜차이즈 등 계약 구조에 따라 소유주 귀속 실익이 나뉘며, 도심권은 위탁운영, 차입 비중이 높은 자산은 책임임차가 유리하다. 실제 폐업 후 IHG 브랜드를 도입한 '보코 서울 명동'은 객실당 매각가가 60% 급등하며 성공 모델로 꼽혔다.
시장은 향후 공급 공백에 따른 객실 단가 주도 국면을 거쳐 자산 재평가 시기로 이어질 것으로 관측된다. 이에 따라 밸류애드 투자자는 2027년까지 기존 호텔 매입과 브랜드 전환을 추진하고 코어 투자자는 2027년 하반기부터 실적 검증 자산을 매입하는 전략이 유의미하다는 조언이다.
최수혜 리서치 총괄 상무는 "구조적 수요 우위 속에서 세부 수급 변화에 주의해야 한다"고 했고, 최성현 캐피탈마켓 총괄 부사장은 "조달 환경이 녹록지 않은 만큼 향후 수익은 자산 자체의 가치 창출력에서 판가름 날 것"이라고 강조했다.
[email protected] 전민경 기자
