"2억 없어 집 내놔요"… 재초환에 ‘닥공’도 발목 잡힐라 [재초환 앞두고 논란]
반포현대 1인당 부담금 2억2천만원
대출 막힌 소유주 "팔아 달라" 급증
미실현 이익에 과세… 매수세 위축
‘공급 한 축’ 재건축시장 고사 위기
"규제 완화 없으면 도심 공급 퇴보"
!["2억 없어 집 내놔요"… 재초환에 ‘닥공’도 발목 잡힐라 [재초환 앞두고 논란]](https://image.fnnews.com/resource/media/image/2026/11/09/202611091826376367_l.jpg)
"당장 대출도 안 되는데 어떻게 2억원을 구할 수 있나요. 결국 집을 팔겠다고 합니다."(서울 서초구 반포동 공인중개사 A씨)
서초구 '반포현대'를 필두로 재건축초과이익 부담금 부과 및 징수가 본격화되자 부동산 시장이 술렁거리고 있다. 말로만 듣던 '재초환 폭탄'이 현실화됐기 때문이다.
9일 업계에 따르면 정부가 '닥공(닥치고 공급)'에 나섰지만 재초환 본격 시행과 각종 규제까지 맞물리면서 도심 주택공급의 한 축인 재건축 시장이 고사 위기에 처할 수 있다는 우려가 나오고 있다.
■"현금 어디서 구하나"…매수세 위축
'1호 재초환 단지'가 된 반포현대(반포센트레빌아스테리움) 1인당 평균 부담금은 약 2억2000만원이다. 주변 중개업소에 따르면 이날 부담금이 통지되자 팔아 달라는 문의가 급증하고 있다는 설명이다. 현장에서 만난 B씨는 "수억원을 일시에 현금으로 내야 하는데 돈을 융통할 곳이 없는 소유주들은 집을 팔 수밖에 없다"고 하소연했다.
재초환은 재건축 종료 시점의 집값에서 개시 시점 가격·정상 상승분·개발비를 뺀 초과이익에 부담금을 매기는 제도다. 지난 2006년 도입됐지만 실제 부과는 장기간 유예돼 왔다. 이후 2023년 12월 관련 법이 개정되면서 2024년 3월부터 재시행에 들어갔다.
그간 유명무실하다는 평가를 받아 왔지만 이날부터 실제 고지서 발송 단계로 접어들면서 정비사업 시장 전반에 우려가 퍼지는 분위기다. 강남구 소재 공인중개사 C씨는 "집을 파니 마니 하며 분위기가 뒤숭숭하다"며 "재건축분담금만 생각해도 사업이 원활히 되겠나 걱정인데, 미실현 이익에 대한 과세까지 더해지니 매수세가 위축될 수밖에 없다"고 말했다.
구체적으로 살펴보면 조합원 1인당 평균 이익이 8000만원을 초과하면 초과 금액의 10%에서 최대 50%까지 누진 부과율이 적용된다. 1세대 1주택 6년 이상 장기보유자는 보유 기간에 맞춰 부담금을 60~70% 감면받을 수 있다. 즉 보유 기간을 채우지 못할 경우 감면을 적용받지 못하는 것이다.
■"팔 수가 없다"…공급 위축 불가피
재초환 외에도 현재 정비사업 시장은 각종 규제로 혼란을 겪고 있다. 대표적으로 조합원 지위양도 규제가 꼽힌다. 현재 투기과열지구 내 재건축 사업은 원칙적으로 조합설립인가 이후부터, 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다. 이로 인해 사업이 장기화되는 동안 소유주들이 주택을 자유롭게 매도할 수 있는 길이 막혀 있는 것이다.
한 정비업계 전문가는 "원래 정비사업은 착공 직전까지 손바뀜이 활발해야 사업 추진도 빠른데, 분담금을 내지 못하는 이들이 집을 팔고 나갈 방법이 없으니 조합 내부갈등을 야기하게 된다"고 설명했다. 재건축 단지의 수요 억제가 결국 공급 억제로 이어지는 셈이다.
정부가 주택공급 확대를 위해 민간 정비사업 용적률 완화 카드를 꺼냈지만 관련 법안은 국회에서 계류 중이다. 여당은 120% 완화를, 야당은 130% 허용을 주장하는 등 세부 이행방안을 두고 여전히 엇갈린 입장을 보이고 있어서다. 여기에 8·13대책 등으로 공원 확보 기준을 일부 개선했지만 현장에서는 여전히 '부지 5%' 등의 기부채납 족쇄가 남아 사업성을 갉아먹고 있다.
한 업계 관계자는 "서울 공급의 약 80%가 정비사업과 민간공급으로 이뤄지고 있다"며 "공사비 급등으로 조합의 분담금 부담이 큰 상황에서 획기적인 규제 완화가 뒤따르지 않으면 도심 주택공급은 퇴보할 가능성이 크다"고 지적했다.
[email protected] 전민경 최아영 기자
