수도권 오피스텔 2만3400실 공급…'6억 룰' 걸림돌 [부동산 아토즈]

"신축 소형 사면 주택 수 제외"
빌라·도생과 같은 기준 적용
'전용 60㎡·분양가 6억 이하'
원룸·고시원 정도밖에는 없어
非아파트 공급 확대 브레이크

서울 등 수도권에서 2027~2028년 2년간 공급 가능한 오피스텔 물량이 2만3000여실에 이르는 것으로 조사됐다. 오피스텔은 대표적인 아파트 대체 상품으로 단기에 공급이 가능하다는 것이 장점이다. 반면 주택 수 제외 기준이 빌라 등과 같이 묶이면서 정부의 비아파트 공급 확대 정책에 걸림돌로 작용하고 있다는 것이 현장의 설명이다.

10일 업계에 따르면 내년과 내후년 수도권에서 공급 가능한 오피스텔 물량을 조사한 결과 2만3400여실에 이른다. 향후 2년간 오피스텔 공급 추정 물량을 조사한 것은 이번이 처음이다.

세부적으로 보면 민간 토지 오피스텔 예정 공급물량이 8728실이다. 여기에는 서울 강동구, 경기 과천, 화성 동탄, 성남 복정 등 알짜 지역도 다수 포함돼 있다. 또 한국토지주택공사(LH) 미분양 택지 중 오피스텔 신축 가능 토지에서도 1만4720실이 공급 가능한 것으로 추정했다.

업계 한 관계자는 "이번 조사 결과 오피스텔 주택 수 제외 기준만 상향 조정해 개선해도 향후 2년간 최소 2만여실의 공급 효과를 거둘 수 있다는 것이 수치로 나왔다"고 강조했다.

현재 정부는 비아파트 공급 확대를 위해 오는 2028년 말까지 신축 소형 주택을 구입하면 주택 수에서 제외해 주고 있다. 문제는 기준이 현실을 반영하지 못하고 있다는 점이다.

현행 기준을 보면 오피스텔이 빌라와 도시형생활주택과 같이 묶이면서 전용 60㎡ 이하로 수도권 6억·지방 3억원 이하 기준을 충족해야 하기 때문이다. 이 기준은 지난 2024년부터 적용된 이후 현재까지 바뀌지 않고 있다.

빌라의 경우 면적과 수도권 6억원 이하 기준을 맞출 수 있다. 하지만 오피스텔은 불가능한 것이 현실이다. 서울 등 수도권의 웬만한 오피스텔의 경우 전용 60㎡ 이하도 분양가격이 6억원을 상회하기 때문이다.

A건설사 관계자는 "주택 수 제외 기준을 맞추기 위해 일부러 평형을 더더 작게 구성해 잘게 쪼개는 부작용도 나타나고 있다"며 "분양가격을 6억원 이하로 낮추려면 고시원 수준의 면적이 될 수밖에 없다"고 말했다.

B건설사 관계자도 "오피스텔은 발코니 확장 등을 통한 서비스 면적 확보가 제한돼 있다"며 "다른 비아파트와 같이 동일한 전용 60㎡ 이하 면적 기준도 개선이 필요하다"고 덧붙였다.

업계는 이에 따라 우선 오피스텔 대상 가액 기준을 현행 '수도권 6억·지방 3억원 이하'에서 '수도권 9억·지방 6억원 이하'로 상향할 필요가 있다는 설명이다. 공사비 급등 등 분양가 인상을 반영하자는 것이다. 아울러 면적 기준도 전용 85㎡ 이하로 넓히면 공급 효과가 더 클 것으로 보고 있다.

주택 수 제외 세제 혜택도 개선할 필요가 있다는 설명이다. 주택 수 제외의 경우 다주택 산정에서는 제외되지만 1주택자가 소형 비아파트를 매입하면 1세대 1주택 특례(양도세 및 종부세)가 미적용되기 때문이다. 즉, 소형 비아파트 주택 수 제외가 1세대 1주택을 산정할 때는 적용되지 않는다는 것이다.

업계 고위 관계자는 "오피스텔은 다른 비아파트와 특성이 다른데 현행 금액 및 면적 기준은 이를 전혀 반영하지 못하고 있다"며 "아울러 일몰로 돼 있는 제도를 상시 운영 시스템으로 바꿔야 한다"고 강조했다.

[email protected] 이종배 기자