미래에셋운용, 'CBD 오피스 매각 최대어' 스테이트남산 새주인 찾기 잰걸음 [fn마켓워치]

매각자문사에 'JLL-딜로이트' 선정
핵심 임차인 KIC 지방이전 이슈는 '변수'

[파이낸셜뉴스] 미래에셋자산운용이 매각자문사를 선정하면서 '스테이트타워 남산' 매각에 속도를 내고 있다. 올해 파인에비뉴 A동과 케이트윈타워가 잇따라 새 주인을 찾은 만큼, '스테이트타워 남산'은 내년 도심권역(CBD) 오피스 매각 최대어로 꼽힌다.

11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋자산운용은 최근 '스테이트타워 남산' 매각자문사로 JLL(존스랑라살)코리아와 딜로이트안진 컨소시엄을 선정했다. CBRE코리아-세빌스코리아 컨소시엄, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아도 자문사 경쟁에 참여했다. JLL코리아는 2019년 미래에셋자산운용이 이 빌딩을 인수할 때도 쿠시먼앤드웨이크필드와 함께 매각자문을 맡았다. 인수 7년여 만에 다시 매각 실무를 맡게 됐다.

서울 중구 퇴계로 100에 있는 스테이트타워 남산은 지하 6층~지상 24층, 연면적 6만6799.1㎡ 규모로 2011년 6월에 준공됐다. 지하철 4호선 명동역과 회현역 사이에 있다. 한국투자공사(KIC), BMW코리아, 베인앤드컴퍼니, 한국화이자제약 등이 입주해 있으며 현재 임대율은 94.6%다.

이 빌딩은 주인이 바뀔 때마다 몸값이 올랐다. 신한BNP파리바자산운용이 2012년 약 4000억원에 선매입했고, 2014년 말 아부다비투자청(ADIA)이 약 5300억원에 사들였다. 2019년 미래에셋자산운용이 ADIA로부터 인수할 당시 가격은 5886억원으로, 3.3㎡당 약 2912만원이었다. 당시 CBD 오피스 기준 최고가였다. 미래에셋자산운용은 이 빌딩에 본사를 둔 KIC의 자금과 우정사업본부 블라인드 펀드를 활용해 인수했다.

시장에서는 이번 매각가로 3.3㎡당 4000만원 안팎을 거론한다. 이 단가를 적용하면 매각가는 8000억원대로, 2019년 인수가보다 2000억원 이상 높다. 최근 CBD 대형 거래가 이 같은 가격대에서 성사된 점이 근거다. 신한카드 사옥인 을지로 파인에비뉴 A동은 9월 말 3.3㎡당 약 4020만원에 거래됐다. 삼성SRA자산운용은 10월 23일 이지스자산운용과 광화문 케이트윈타워 매매계약을 맺었다. 거래금액은 1조500억원, 3.3㎡당 약 4137만원이다.

오피스 투자 시장도 우호적이다. 뉴마크에 따르면 지난해 서울 오피스 거래 규모는 22조9000억원으로 역대 최대를 기록했다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 올해 3·4분기 서울 A급 오피스 평균 공실률이 5.0%로 전 분기보다 0.8%p 낮아졌다고 집계했다. 2·4분기 CBD에 공급된 대형 신규 물량이 점차 소화되고 있다는 분석이다. 외국인 관광객 증가로 명동 상권이 살아나고 인근 호텔 거래가 활발해진 점도 자산 가치를 끌어올리는 요인이다.

다만 주요 임차인인 KIC의 거취는 변수다. 공공기관 추가 지방 이전 논의와 맞물려 KIC 이전 가능성이 거론되고 있어서다. 핵심 임차인이 빠져나가면 공실 부담이 커지는 만큼 원매자들의 가격 판단에 영향을 줄 수 있다.

IB 업계 관계자는 "파인에비뉴 A동과 케이트윈타워 거래로 CBD 프라임 오피스 가격이 3.3㎡당 4000만원대에 안착했다"며 "명동 상권 회복과 높은 임대율을 고려하면 국내외 원매자의 관심이 클 것"이라고 말했다.

[email protected] 강구귀 기자