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8년 기다렸는데 분양가 40%↑…3기 신도시 청약, 지금도 기회일까 [집 나와라 뚝딱!]

최가영 기자

파이낸셜뉴스

왕숙·창릉·교산·대장·계양 등 5개 지구 입지 비교
미혼 청년·신혼부부 위한 청약 당첨 전략 총정리
청약 기다릴까, 구축 살까…전문가의 선택은?

[파이낸셜뉴스] 지난 2018년 발표된 3기 신도시가 올해 첫 입주를 앞두고 있다. 발표 이후 8년이라는 시간이 흐르는 동안 분양가는 크게 올랐다. 인천 계양의 전용면적 59㎡ 아파트는 사전청약 당시 약 3억8000만원이었던 추정 분양가가 본청약에서 5억3000만원 수준으로 뛰었다. 약 1억5000만원, 40% 가까이 상승한 셈이다.

청약 당첨을 기다려온 무주택자들의 고민도 깊어지고 있다. 앞으로 분양가가 얼마나 더 오를지 알 수 없는 데다 실제 입주까지는 수년이 더 걸릴 수 있어서다. 그렇다면 지금이라도 3기 신도시 청약에 도전하는 것이 유리할까. 아니면 서울이나 수도권의 기존 아파트를 매수하는 편이 나을까.

14일 유튜브채널 '집 나와라 뚝딱'은 청약 전문가인 박지민 월용청약연구소 대표를 초청해 3기 신도시의 입지와 분양가, 청년들을 위한 청약 전략을 살펴봤다.

■8년 만에 첫 입주…분양가 40% 오른 이유는?
3기 신도시 가운데 인천 계양 A2·A3블록이 올해 말 첫 입주를 시작할 예정이다. 하지만 다른 지구에서는 여전히 택지 조성과 주택 공급이 진행되고 있어 신도시 전체가 완성되기까지 상당한 시간이 필요할 전망이다.

박 대표는 3기 신도시 사업이 지연된 배경으로 토지 보상과 기반시설 조성, 설계 및 안전성 검토 등을 꼽았다. 분양가 상승에 대해서는 원자재 가격과 인건비 상승, 공사기간 연장에 따른 금융비용 증가 등이 복합적으로 작용했다고 설명했다.

실제로 남양주 왕숙2지구 A3블록 전용 84㎡의 분양가는 사전청약 당시 약 5억6000만원에서 본청약 때 7억3000만원 수준으로 올랐다. 고양 창릉 S1블록 전용 84㎡ 역시 약 6억4000만원에서 7억8000만원 수준으로 상승했다.

그렇다고 3기 신도시 청약의 매력이 사라진 것은 아니라는 분석이다. 공공택지에 공급되는 아파트는 분양가상한제가 적용돼 주변 신축 아파트와 비교했을 때 가격 경쟁력을 기대할 수 있기 때문이다.

■왕숙·창릉·교산·대장·계양…어디가 가장 유망할까?

3기 신도시의 주요 5개 지구는 △남양주 왕숙 △고양 창릉 △하남 교산 △부천 대장 △인천 계양이다. 서울을 중심으로 동서남북에 분포해 있어 직장 위치와 생활권에 따라 선호도가 달라질 수 있다.

박 대표는 서울 강남·잠실권 출퇴근자에게는 하남 교산이, 여의도·마포권 직장인에게는 고양 창릉이 상대적으로 매력적일 수 있다고 평가했다.

그는 "고양 창릉하고 하남 교산을 초기에 비슷하게 봤다. 제일 좋은 곳으로 봤는데, 서울하고 물리적으로 제일 가깝기 때문"이라며 "여의도 출퇴근자들은 아마 창릉을 좋아할 것 같고, 강남·잠실 쪽 출퇴근자는 당연히 가까운 교산을 선호할 것"이라고 설명했다. 최근 시장 상황까지 고려하면 하남 교산의 경쟁력을 조금 더 높게 평가했다.

부천 대장과 인천 계양은 마곡·김포공항 등 서울 서부권 직장인들이 관심을 가져볼 만한 지역으로 꼽았다.

다만 교통망 개통 시점은 주의해야 할 변수다. 3기 신도시에는 GTX와 지하철 연장 등 다양한 광역교통망이 계획돼 있지만, 상당수 철도 사업은 초기 입주 시점보다 늦게 완공될 것으로 예상된다.

또 특정 지역이나 단지만 고집하기보다는 공급 시점과 분양가, 입지를 종합적으로 고려할 필요가 있다는 조언도 나왔다.

박 대표는 "굳이 좋은 단지가 뒤에 나온다고 해서 기다릴 필요가 없다"며 "특정 블록이나 지구를 기다리기보다 먼저 분양하는 것대로 청약을 순서대로 하는 게 좋을 것 같다"고 말했다.

■청약 전문가도 "기다리지 말고 집 사라"…청년들의 선택은?
청약통장 납입액이 많지 않은 20~30대 청년들은 당첨 가능성부터 고민할 수밖에 없다. 특히 공공분양과 민간분양은 공급 유형과 당첨자 선정 방식이 달라 자신에게 유리한 유형을 찾는 것이 중요하다.

박 대표는 "청년들이 당첨을 받기는 어려운 구조"라며 "문제는 두 가지인데 일단 돈이 없고, 그다음에 분양가가 높다"고 말했다.

다만 미혼 청년이나 신혼부부도 자신의 조건에 맞는 특별공급과 추첨제 등을 활용하면 당첨 기회를 노려볼 수 있다는 설명이다. 대표는 "민간분양에서는 생애최초 특별공급에 1인 가구 전용면적 60㎡ 이하를 배정한다"며 미혼 청년들도 청약 유형을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다고 강조했다.

박지민 월용청약연구소 대표가 청년들의 현실적인 내집 마련 방법에 대해 조언하고 있다.

특히 박 대표는 청약을 무작정 기다리는 것이 반드시 정답은 아니라고 강조했다. 청약 당첨 가능성이 낮고 기존 주택을 매수할 여력이 있다면 지금 집을 사는 편이 낫다는 의견이다. 박 대표는 "고스펙자(청약 가점 고득점자)들은 청약을 기다리고 스펙이 낮으면 그냥 사는 것이 낫다"며 "청년들은 청약 스펙이 낮기 때문에 여유가 있으면 사는 게 낫다"고 조언했다.
이어 자금 규모뿐 아니라 소득과 대출 상환 능력에 따라 판단이 달라져야 한다고 설명했다. 청약에 당첨되더라도 계약금과 중도금, 잔금을 감당할 수 있는지 미리 계산해야 한다는 것이다.

3기 신도시 주요 지구의 입지 비교부터 청년·신혼부부를 위한 청약 당첨 전략, 청약 대기와 기존 아파트 매수 사이에서 고민하는 무주택자를 위한 조언까지 자세한 내용은 유튜브 채널 '집 나와라 뚝딱!'에서 확인할 수 있다.