"지금 사면 상투일까 기회일까?"...내년 수도권 집값 '3.0% 상승' vs '하락 전환', 엇갈린 전문가 전망

[파이낸셜뉴스] 내년 수도권 부동산 시장을 두고 연구기관과 시장 전문가들 사이에서 정반대의 전망이 엇갈리고 있다. 입주 물량 감소에 따른 전세난과 핵심지 수요가 매매가를 떠받칠 것이라는 '완만한 상승론'과, 현재의 반등은 일시적 착시일 뿐 장기 하락장이 임박했다는 '대세 하락론'이 팽팽히 맞서는 양상이다.

15일 한국건설산업연구원(건산연)이 발표한 '2027 건설·부동산 경기 전망'에 따르면 내년 수도권 주택 매매가격은 올해 전망치(4.8%)보다 상승 폭은 둔화하겠지만 3.0% 오르며 상승 흐름을 이어갈 것으로 관측됐다. 높은 주택담보대출 금리와 대출 한도 제한, 세 부담 강화 가능성 등이 매수세를 제약하겠으나 서울의 탄탄한 주택 수요와 반도체 업계의 대규모 성과급 지급 등이 가격을 지지할 것이라는 분석이다.

특히 건산연은 내년도 전국 전셋값 상승률을 올해(3.6%)보다 가파른 4.5%로 내다봤다. 2023년 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 여파로 급감했던 주택 착공 실적이 내년 입주 물량 절벽으로 현실화하면서 전세 공급 부족을 심화시킬 것이라는 판단이다. 건산연은 "전셋값 상승은 매매 가격의 하방을 지지하는 요인인 만큼 임대차 시장 불안이 매매 시장으로 전이될 가능성이 크다"고 진단했다.

실제 현장 지표에서도 수도권 전세 수급 불균형은 뚜렷하다. 한국부동산원 조사 결과 11월 둘째 주 기준 경기도 전세수급지수는 110.7을 기록해 전세난이 극심했던 2021년 8월 첫째 주(111.3) 이후 5년여 만에 최고치를 나타냈다. 서해안권(117.0)과 경부1권(116.2), 인천(110.4)은 물론 서울 역시 120.2로 기준선(100)을 크게 웃돌며 공급자 우위 시장을 이어가고 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "신규 전세 유통 물량이 부족해 자금 여력이 있는 임차인이 매매로 전환하거나 주변 지역으로 밀려나는 현상이 나타나고 있다"고 설명했다.

반면 일각에서는 최근 일부 수도권 외곽과 반도체 벨트에서 나타나는 집값 반등을 본격적인 하락장 진입 전 일시적으로 가격이 튀어 오르는 '데드캣 바운스'로 규정하며 경계감을 높이고 있다.

이현철 아파트사이클연구소 소장은 지난 13일 유튜브 채널 '표영호tv'에 출연해 "현재 서울 외곽과 수도권 일부의 상승세는 시장 에너지가 크게 위축된 상태에서 나타나는 일시적 현상"이라며 "조만간 상승세가 멈추고 길게는 4~5년에 걸친 장기 하락 국면으로 접어들 것"이라고 경고했다.

이 소장은 무리한 대출을 동반한 추격 매수의 위험성을 강하게 꼬집었다. 그는 "대출을 끼고 진입하는 순간 집값이 계속 오르기만 해야 버틸 수 있는데, 수년간 하락기가 이어지면 이자 부담을 견디지 못해 파국을 맞을 수 있다"며 "과거 폭등장 이후 찾아온 조정기에는 강남권 등 이른바 '똘똘한 한 채' 역시 예외 없이 하락했던 만큼 지금은 무리한 진입을 멈추고 현실적인 내 집 마련 기준을 세워야 할 때"라고 조언했다.

한편 정부는 서울 강남3구의 하락세 지속과 매매 거래 감소를 근거로 시장 하향 안정세가 확산하고 있다고 평가하면서도, 내년 1분기까지 수도권 4만 4000가구 입주와 공적 주택 10만 가구 공급 등을 담은 '주거안정플랜'을 차질 없이 이행해 전월세 시장 불안을 차단한다는 방침이다.

[email protected] 문영진 기자