세제개편 후 서울 아파트 거래 '중저가 쏠림'…15억 이하 비중 80% 육박

6억원 이하 거래 비중 20→25%로 급증
증세 방침에 고가주택 급매물 늘지만
대출규제·전월세난에 거래는 중저가만 증가

[파이낸셜뉴스] 정부의 8·3 세제개편안 발표 이후 서울 아파트 거래 10건 중 8건이 15억원 이하 거래로 나타났다. 특히 생애최초 주택구입자금 등 저리의 정책 대출이 가능한 6억원 이하 비중이 크게 늘어났다.

5일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 8월 이후 계약된 서울 아파트 중 15억원 이하 거래 비중은 약 79%(계약 해제, 공공기관 매수 건 제외)를 차지했다.

15억원 이하 거래 비중은 지난해 10·15대책 전 10개월(2024년 12월∼2025년 9월) 동안 평균 73.3%를 보이다 올해 7월까지 10개월간(2025년 10월∼올해 7월)은 76.8%로 증가했다.

이는 10·15대책으로 주택담보대출 한도가 줄어들며 15억원 이하 아파트로 매수가 몰린 것으로 보인다. 10·15대책에 따라 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억 초과∼25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 축소됐다.

이에 더해 초고가 주택의 증세를 골자로 한 8·3 세제개편안 이후 강남권에는 시세보다 싼 급매물이 늘고 가격도 하락했지만, 중저가 아파트의 매수세는 지속되는 모습이다. 상대적으로 대출 규제를 덜 받으면서 서울 외곽 전월세 매물이 품귀 현상을 빚으면서 임대 수요가 매매 수요로 전환된 영향으로 해석된다.

특히 생애최초 주택구입자금 등 정부의 정책대출이 가능한 6억원 이하 거래 비중은 전체의 25%로 10건 중 4건을 차지했다. 10·15대책 전 17.0%, 10·15대책 후 올해 7월까지 20.5%였던 것과 비교하면 세제개편안 발표 후 증가 폭이 확대됐다.

다만 같은 15억원 이하 거래에서도 금액에 따른 차이를 보였다. 6억원 이하 거래와 6억 초과∼9억원 이하 거래는 10·15대책 전 23.2%에서 10·15대책 후에는 25.9%, 올해 8월 이후에는 27.6%로 증가세를 보였다.

반면 9억원 초과∼15억원 이하는 10·15대책을 전후해 33.1%에서 30.4%로, 올해 8월 이후엔 26.3%로 감소세를 보였다. 9억원 이하 저가 아파트 거래만 늘고, 나머지는 거래 비중이 줄어든 셈이다.

시장에서는 9억원∼15억원대 매물은 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 3억6000만원∼6억원의 대출을 받더라도 대출액보다 많은 5억4000만원∼9억원 이상의 자기 자금이 필요해 내 집 마련에 부담을 느끼기 때문으로 보고 있다.

이 밖에도 최대 4억원 대출이 가능한 15억 초과∼25억원 이하 아파트 거래 비중은 작년 10·15대책을 전후해 18.4%에서 16.0%로 줄었고, 8월 이후 15.3%로 더욱 감소했다. 25억원 초과 고가 아파트 거래 비중은 8.3%에서 7.2%, 5.8%로 각각 감소했다.

거래량 감소는 가격에도 영향을 주고 있다. 한국부동산원에 따르면 강남·서초구는 세제개편안 발표 후 8주
연속 하락세가 이어진 반면, 강북을 포함한 비강남 지역은 여전히 상승세가 이어지고 있다.
전문가들은 강남-강북과 고가-중저가 시장의 '디커플링' 현상이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 중저가 아파트의 전월세난이 지속되는 데다 국회의 세제개편안 개편을 앞두고 강남지역은 관망세가 이어질 가능성이 크기 때문이다.

다만 일각에서는 가격 상승을 주도하던 노원·도봉·강북·성북·중랑구 등 외곽도 가격 상승 피로감으로 매매가 상승폭이 둔화하는 모습인데다 강남권 초고가 아파트들은 가격 낙폭이 큰 단지부터 급매물이 조금씩 팔리는 분위기여서 점차 격차가 줄어들 것이라는 관측도 나온다.

[email protected] 최아영 기자