전세사기 예방과 정부 대책

지난 2월 16일 더불어민주당 김병욱 의원이 낸 보도자료에 의하면 최근 4개월간 전세피해지원센터에 접수한 피해자의 52%가 30대인 것으로 나타났습니다. 30대 피해자는 연령을 기재한 피해자 1203명 중 626명을 차지하며 과반을 넘어섰습니다.

뒤를 이어 20대 이하가 20%, 40대 17%, 50대 6%, 60대 4%, 70대 이상이 1%로 집계됐습니다. 연령을 기재하지 않은 1346명의 피해자까지 합하면 4개월간 전세 계약으로 피해를 입은 입은 사람은 총 2549명에 달합니다.

한편 이 자료는 주택도시보증공사 HUG가 제출한 '전세피해지원센터 운영 현황'에 따른 것이며 2022년 9월 28일 개소하여 2023년 2월 2일까지 총 4개월간 집계한 자료를 토대로 합니다.



전세 계약으로 인한 피해 유형도 각양각색입니다. 흔히 '전세사기'로 불리는 보증금 미반환 유형은 전체 유형의 65%를 기록했습니다. 피해 유형을 기재한 2447건의 사건 중 1593건이 보증금 미반환으로 고통받은 사례입니다. 경매 진행, 비정상 계약으로 고통 사례는 각각 189건, 190건으로 8%를 차지합니다. 기타 사례는 475건으로 19%입니다. 피해 유형을 기재하지 않은 피해 사례도 177건에 달합니다.

놀라운 것은 전세사기를 치밀하게 계획하고 조직적으로 실행에 옮긴 전세 사기범 집단이 있다는 것입니다. 지난 2월 2일 서울중앙지검 형사8부는 부동산 컨설팅업체 대표 신모씨(39)를 사기 혐의로 구속기소 했습니다.

신씨는 2017년 부터 2020년까지 인천, 서울 강서구 등 수도권 등지에서 보증금 80억 원을 가로챘습니다. 자신의 컨설팅 업체를 통해 명의를 빌리고, 자본 없이 임차인의 전세 대금으로 빌라를 매매하는 '무자본 갭 투기' 방식을 일삼아 온 것으로 파악됩니다.

신씨는 빌라를 수백 채 소유한 빌라왕 7명의 배후로 지목되고 있습니다. 경찰은 수사를 통해 신씨와 빌라왕 7명 사이에 거액이 오고 간 계좌 기록과 통화 내역을 확보했습니다. 2021년 여름 제주에서 사망한 빌라왕 정모씨와 수백 채의 깡통 전세를 굴리다 구속기소 된 다른 빌라왕 김모씨 등이 신씨와 연루된 것으로 알려졌습니다.

'전세보증금반환보증보험'이라는 제도가 있습니다. 전세 계약이 끝난 후 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 보증금을 반환하지 못했을 시 전세 계약을 보증한 기관이 전세금을 대신 반환하는 제도입니다.

주택도시보증공사 HUG는 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하의 주택에 전세금반환보증 제도를 운용해왔습니다. HUG의 전세보증금반환보증은 단독주택부터 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트까지 다양한 주택에 가입할 수 있으며 한도 내에서 세입자가 신청한 금액을 보증합니다.

작년 주택가를 휩쓴 유례 없는 전세 사기로 전세보증금반환보증보험에 대한 관심이 부쩍 늘었습니다. 2013년에는 이 보험에 가입한 세대가 451세대에 그쳤으나 2022년 23만 7797세대가 가입했습니다.

HUG는 전세보증금이 집값에 버금가거나 집값보다 치솟은 '깡통전세'를 근절하고 자본 없이 세입자의 보증금으로 집을 매매하는 '무자본 갭 투기'를 막기 위해 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택의 기준을 강화합니다.

기존 보증 대상은 집값 대비 전세가율이 100%인 주택도 가입할 수 있었으나, 2023년 5월부터는 전세가율 90% 이하 주택만 가입할 수 있습니다. 이미 계약을 체결한 임차인에는 유예 기간을 부여합니다. 기존 보증보험에 가입한 대상자 중 갱신 대상자에게는 2024년 1월부터 제도를 적용합니다.

서울시는 실거래가 기반의 '서울형 주택실거래가격지수'를 연내 개발하고 운영할 예정입니다. 이를 통해 서울 시내의 주택 가격 변화를 구체적으로 확인할 수 있습니다. 전세사기를 예방하는 것과 더불어 주택 시장 정보의 불균형을 해소하며 주거 약자의 권익을 지키는 것에도 도움이 될 것으로 예상합니다.

해당 지수는 서울 시내의 25개 자치구를 각각 분석하는 것은 기본, 주택 유형별, 주택 면적별, 건축 연한별 지수를 각각 분석해 공개합니다. 1000세대 이상을 보유한 아파트 375개 단지는 정보를 확인할 수 있도록 '선도아파트 375지수'를 별도로 운영합니다. 모든 지수는 서울시에서 운영하는 '서울시주거포털'의 '전월세정보몽땅', 민간 부동산 플랫폼 '부동산플래닛' 'R114'에서 확인할 수 있습니다.

서울시는 안정적으로 지수를 생산하고 활용, 운영하기 위해 기존의 서울시 주택정책지원센터 내부에 '주택시장 정보분석실'을 올해 중 운영할 계획입니다.

앞으로 감정평가사와 공인중개사의 역할이 강화됩니다. 지금까지는 전세가율을 산정할 때 감정가를 최우선으로 적용했으나, 일부 감정평가사와 공인중개사가 전세사기에 직접 가담하는 등 부적절한 행동을 일삼아왔기 때문입니다.

앞으로 감정가는 공시가와 실거래가가 없는 경우에만 적용하며 감정평가사협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정합니다. 전세사기 의심사례를 전수조사해 사기에 가담한 것으로 판단되는 감정평가사는 추천 제상에서 제외합니다. 또한 감정평가 유효기간도 6개월에서 3개월로 단축합니다.




이번 전세 사기 특별 단속 결과 검거 인원 1941명 중 373명이 공인중개사와 공인중개사 보조원인 것으로 나타났습니다. 그간 일부 공인중개사는 전세 사기에 소극적으로 대응하거나 직접 가담하며 전세 사기 근절에 악영향을 미쳤습니다.

앞으로는 제도를 개선해 공인중개사가 임대인 동의 하에 임대인 신용 정보를 직접 확인할 수 있을 전망입니다. 임대인은 공인중개사가 해당 주택의 선순위 관리 관계와 전입 세대 등을 열람하겠다고 요청할 시 의무적으로 정보를 제공해야 합니다(2023년 6월 중개사법 개정 추진).

공인중개사는 다수의 임차인이 거주하는 주택의 경우 확정일자 부여 현황 등을 직접 확인해야 하며, 전세사기 방지 특약 등을 임차인에 직접 설명해야 합니다. 전세가율과 보증가입 관련 사항도 의모적으로 안내합니다(2023년 6월 중개사법 시행 규칙).

반대로 임차인도 공인중개사를 선별할 수 있습니다. 2023년 4월 부터는 안심전세 앱과 연계해 공인중개사의 영업 이력을 상세하게 조회할 수 있습니다. 또한 보증사고 계약을 중개한 공인중개사도 DB로 관리됩니다.

'안심전세앱'은 지난 2월 2일 정부가 출시한 모바일 애플리케이션입니다. 임대인과 임차인 간 정보 비대칭을 해결하고 전세 사기 등 부동산 문제를 해결하기 위해 개발했습니다. 거래량이 적어 시세와 정보를 파악하기 어려웠던 다세대와 연립주택, 50세대 미만의 소형 아파트 시세를 확인할 수 있습니다. 마음에 드는 매물이 있다면 '안심전세진단-상담' 기능을 통해 시세를 조회하고 위험성을 진단해볼 수도 있습니다.

계약 전 '셀프테스트'를 활용하면 주택 전세가율과 선순위 권리 관계 등 놓치기 쉬운 부분을 꼼꼼하게 체크할 수 있습니다. 이미 전세 계약한 주택에 거주하고 있다면 거주 중인 주택의 등기부등본에 변동이 생길 경우 카카오톡 알림을 받을 수 있습니다.



이제 안심전세앱으로 '악성 임대인'을 확인할 수 있습니다. 앞으로 총 2억 원 이상의 임차보증금을 변제하지 않아 주택보증공사 HUG에서 대신 지불한 경우, 혹은 이에 따른 구상채무 발생일로부터 3년 이내에 2건 이상의 임차보증금 반환 채무를 이행하지 않을 경우 악성 임대인으로 신상이 공개됩니다. 이름과 나이, 주소, 임차보증금 반환 채무에 관한 사항, 구상채무 등과 관련된 사항이 신상 공개 항목에 해당합니다.

현재 전세사기로 피해를 입은 임차인이 주거 이전할 시, 주택도시기금에서 연 1~2%대로 1.6억의 대출을 지원합니다. 그러나 불가피하게 계속 거주하는 임차인에는 효력이 없는 제도인 바, 대환 제도를 신설합니다. 앞으로 보증금이 3억 원 이하인 주택이라면 한 가구당 2.4억 원을 저리로 대출할 수 있습니다. 금리는 연 1~2%대 입니다. 기존에는 보증금 2억원 이하 주택에 1.6억 원 대출을 지원했으나 임차인 지원의 사각지대를 해소하기 위해 보증금 조건을 완화하고 대출 한도를 상향했습니다.

갑작스럽게 주거 이전해야 하는 전세사기 피해자에는 긴급 거처를 제공하는 등 입주를 지원합니다. 정부는 2023년 1월 기준 HUG 강제관리 주택 28호와 LH 긴급지원주택 200호를 확보했으며, 상반기 중 수도권 내 긴급지원주택을 500호 이상 확보할 예정입니다. 주택은 수요에 부족하지 않도록 추가로 확보할 방침입니다.


전세사기 피해자 중 불가피하게 거주 주택을 낙찰받았다고 해도, 무주택자 자격을 유지할 수 있습니다. 낙찰 받은 주택이 공시가격 3억 원(지방 1억 5000만 원)이하이며 전용 면적이 85제곱미터 이하인 경우 해당합니다.

국토부와 법무부는 법률지원TF를 합동으로 운영해 피해자에 보다 효율적으로 법률 서비스를 제공합니다. 보증금 반환 절차를 단축할 수 있도록 임대인이 사망했을 시 상속대위등기 없이 임차인 등기가 가능하도록 제도를 개선합니다. 또한 임대인에 등기명령 송달이 있을 경우 그 전에 임차권 등기를 할 수 있도록 주택임대차보호법 개정 안건을 국회에 제출했습니다. 법률구조공단·변호사협회·법률홈닥터·마을변호사 등 전문 법조인과 상담할 수 있도록 기관 간 연계하고, HUG 인력을 지원해 전세피해 지원센터를 보강합니다.