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[설연휴이후 집값 어떻게 될까]부동산 2단계대책 임박에 약보합

김승호 기자

파이낸셜뉴스

설 연휴가 끝나면서 이후 집값 전망에 관심이 쏠리고 있다. 지난해 말 이후 경기 성남 분당신도시와 용인지역을 넘어 서울 강남지역까지 영향을 미쳤던 경기 성남 판교신도시의 첫 분양이 오는 3월 말로 바짝 다가왔다. 게다가 현재 정부가 재건축아파트를 중심으로 준비중인 8?31 조치 2단계 대책도 오는 2월께 선보일 계획이다.

하지만 각종 규제에도 불구하고 공급 위축에 따른 집값 상승 기대감으로 대기수요가 잠재해 있어 불안요인이 아직도 남아있다.

■강남 재건축, 추가대책이 변수

연초부터 용적률 상향 조정과 층수 완화 기대감으로 들썩였던 재건축시장의 가장 큰 화두는 2단계 부동산 종합대책이다. 노무현 대통령이 신년 기자회견을 통해 8?31조치의 후속 대책을 준비하고 있음을 밝힌 바 있다. 또 이 대책의 골자는 현재 지자체가 가지고 있는 재건축사업 승인권한 등을 정부가 일부 회수하고 현재의 개발이익환수제 역시 더욱 강화하는 투기억제책이 될 것으로 알려졌다.

앞서 서울 강남구 청담동과 영등포구 여의도 등 일부 아파트의 초고층 재건축 소식과 3종 일반주거지역 용적률 완화, 그리고 층수 완화 기대감으로 재건축아파트들은 연초부터 수천만원씩 상승하는 등 불안한 모습을 보였다.

강남구 대치동 은마아파트 34평형이 10억원 이상에 거래됐고 송파구 잠실주공5단지 34평형도 한달새 수천만원 올라 10억5000만원에 팔렸다. 송파구 둔촌주공도 최근 2주일새 전 평형이 2000만∼3000만원가량 상승했다.

RE멤버스 고종완 사장은 “지방자치단체의 재건축 승인 권한을 정부가 일부라도 가져가면 사업이 힘들어지거나 투자기간이 길어지는 만큼 무분별하게 오르던 재건축시장이 다소 안정될 것”이라고 말했다.

대한주택공사 주택도시연구원도 시장분석 자료를 통해 “재건축은 정부 규제 등 시장 악재가 나오면 급락하는 양상이 있어 실수요자들은 투자에 신중해야 한다”며 “특히 세제 강화, 금리상승 등 투자여건이 악화돼 예전과 같은 높은 수익률을 기대하기 어렵고 규제가 더욱 강화되면 가격 폭락 가능성도 배제할 수 없다”고 덧붙였다.

송파구 둔촌동 선경공인 박노장 사장은 “2월에 나올 추가 대책에 수요자들의 관심이 집중돼 있다”며 “당분간 재건축 아파트 가격은 보합세 또는 약보합세에 머물 것”이라고 전망했다.

한편 서울시는 2월 초 열릴 도시계획위원회에서 지난 18일 보류한 3종 일반주거지역 내 공동주택 용적률 완화(210%→230%) 방안을, 그리고 2월 중순께 있을 서울시의회 임시회에 맞춰 지난해 말 보류한 평균 층수 도입 관련 조례 개정안을 의회 상임위에서 각각 다룰 예정이다.

강동구 고덕주공2단지 변우택 재건축추진위원장은 “용적률을 더 높여 가구수를 늘리는 것이 아니기 때문에 평균 층수 도입을 통한 층수 완화는 가능할 것으로 기대한다”고 말했다.

■3월 판교 분양시장 영향 엇갈려

오는 3월29일부터 청약접수가 시작되는 판교신도시도 설 이후 집값을 움직일 주요 변수다. 내외주건 김신조 사장은 “판교 분양을 앞두고 이곳에 청약하려는 대기자들이 워낙 많아 당분간 수도권 분양시장은 청약통장을 사용하려는 수요자를 찾아보기 힘들 것”이라고 분석했다.

하지만 판교신도시 청약이 주변 시장에 미칠 영향에 대해선 전문가들의 반응이 엇갈렸다.

우리은행 PB사업단 안명숙 부동산팀장은 “판교의 중소형 분양가가 평당 1100만원대에 묶인다면 주변 집값을 끌어올릴 가능성은 낮다”며 “그동안 분당과 용인 집값이 오를 만큼 올라 설 이후 추가 상승폭은 크지 않을 것”이라고 내다봤다.

이에 비해 유앤알 박상언 사장은 “최근 들어 판교 청약도 그렇지만 인근의 분당과 용인지역 매수상담이 부쩍 늘었다”며 “판교가 분양을 시작하면서 주변 시세를 견인하는 현상이 나타나고 또 판교 청약에서 떨어진 수요자 중 상당수가 주변 지역을 기웃거릴 수 있다”며 “이럴 경우 분당과 용인 일대 집값이 강세를 보일 수 있다”고 말했다.

한편, 판교 분양을 앞두고 분당 등 인근 지역 집값은 강세를 보이고 있다. 분당 H공인 관계자는 “올해 초 서울 강남 재건축아파트 가격이 뛰면서 분당도 덩달아 올랐다”며 “판교신도시 분양을 앞두고 기존 아파트를 구입하려는 수요가 늘었지만 매물이 없어 거래는 이뤄지지 않고 있다”고 말했다. 이 때문에 분당 이매동 30평형대 아파트는 지난해 말보다 3000만∼5000만원가량 올라 현재 5억5000만∼6억5000만원에 시세가 형성됐다.

일반 아파트값은 전반적으로 안정될 것이라는 전망이 우세하다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “2월에 기준시가가, 4월에 공시지가가 상향조정되고 6월에는 종합부동산세가 과세되는 데다 7월부터는 기반시설부담금까지 부과가 예정돼 있어 전체적인 아파트값은 안정세를 보일 것”이라며 “특히 올해에는 강남지역 입주물량이 많은 등 주요 지역의 공급이 충분해 집값 상승 여력이 없다”고 전망했다.

/ [email protected] 김승호 김재후기자