규모면에서만 분당급(550만평)으로 맞출 수는 있겠지만 시장에서 원하는 ‘제2의 분당’은 사실상 어려운 셈이다. 정부의 장기 로드맵대로 신도시를 계속 지을 경우 수도권외곽 지여은 공급과잉과 미분양 문제가 불거질 가능성이 높다. 또 서울 도심에서의 획기적인 공급확대 방안을 내놓지 못해 서울-수도권의 집값 양극화가 심화될 전망이다.
■신도시 ‘공급과잉·미분양’ 우려
지난 27일 강필문 건설교통부 주거복지본부장은 “앞으로도 수도권 택지부족 현상이 지속될 것으로 보인다”면서 “내년 상반기에도 수도권 외곽을 중심으로 분당급 신도시 부지를 확보해 발표하겠다”고 밝혔다.
이에 따라 강남 접근성이 좋은 성남 서울공항 주변과 과천∼안양 지역, 하남 등은 신도시에서 제외될 가능성이 높다. 건교부가 새롭게 선택할 수 있는 곳은 오산, 이천, 남양주,포천 등으로 압축될 것으로 보인다.
그러나 이들 지역은 주택 수요가 적은 곳으로 집값 안정 효과를 거두기도 어려워 사회적 비용만 가중될 것이라는 지적이다. 전문가들은 “아직 구체적인 윤곽은 잡히지 않은 장기 계획이지만 주택 수요를 감안하면 부작용이 만만치 않다”면서 “자칫 공급 과잉과 미분양으로 또다른 문제를 낳을 소지가 높다”고 우려했다.
실제로 검단신도시만 보더라도 인근 김포신도시와 송도신도시와 청라지구 등과 합칠 경우 총 20만여 가구가 쏟아진다. 또 판교급으로 개발하겠다는 양주 옥정, 고양 삼송, 남양주 별내 등지 주변은 수요가 없어 미분양으로 몸살을 앓기도 했다.
■수도권-서울 집값 양극화 심화
공급이 부족한 서울권을 뺀 수도권 외곽으로만 주택공급을 집중할 경우 가격 양극화 심화도 걱정된다. 정작 주택수요가 많은 서울권에서는 주택공급 계획을 내놓지 못하고 있어 서울권을 집값 상승이 지속될 가능성이 높기 때문이다. 서울 강남 집값이 정부의 각종 정책에도 떨어질 줄 모르는 것은 ‘공급 부족’에 대한 불안감이 큰 요인이다.
삼성증권 김재언 과장은 “중장기적으로 입주가 시작되는 2010년부터는 가격 안정에 도움을 줄 수 있을 것”이라면서 “하지만 서울에서 출퇴근이 어려운 곳에서만 공급하면 그 효과가 지역적으로 한정될 것”이라고 진단했다. 그는 이어 “수도권외곽에 집중된 공급은 수급이 불일치를 더욱 가중시켜 지역별 가격 양극화가 더 심해질 것”이라고 덧붙였다.
한국부동산정보협회가 조사한 서울-수도권(신도도제외) 평균 아파트 매매가 추이를 보면 두 지역간 가격차이는 더 벌어지고 있다. 올 1월 서울이 1242만원, 수도권이 593만원으로 그차이가 649만원이었지만 10월 현재는 서울과 수도권이 각각 1441만원과 675만원을 기록해 766만원으로 커졌다.
따라서 궁극적으로는 주택 수요가 많은 지역에서의 공급이 필요하다는 주문이 많다. 내집마련 정보사 김영진 사장은 “신도시를 통해 집값 안정을 꾀하기기 위해서는 최대한 서울권 수요를 빨아들일 수 있도록 교통 등의 여건을 병행해야 한다”며 “그렇지만 가장 효과적인 서울 도심에서의 주택 공급 대책도 모색할 필요가 있다”고 조언했다. 김사장은 “신도시를 개발해 공급부족에 대한 불안감을 해소한 다음 재개발·재건축을 통해 도심 주택보급률을 높여야 할것”이라고 말했다.
/steel@fnnews.com 정영철기자
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