이명박 정부가 ‘새로운 한국호’를 만들기 위해 제시한 청사진은 ‘살기 좋고 기업 활동하기 좋은 나라’로 요약된다. 이를 위해 새 정부는 규제완화라는 대전제를 제시했다. 특히 어느 분야보다 규제가 많은 부동산 부문에 대해선 대대적인 규제완화를 예고했다.
새 정부가 내놓은 주택공급 기반을 확충하기 위한 도심개발활성화와 지분형 아파트분양, 독신 및 신혼가구용 주택공급, 1가구1주택 장기보유 양도세특별공제 등 새로운 제도가 시행되고 구체화되면 주택거래는 어느 정도 숨통이 트일 것으로 보인다.
하지만 기업을 옥죄는 분양가 상한제와 수요를 억누르는 분양권 전매제한 조치가 지속되는 한 공급시장의 여건은 개선되기 어려울 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
■발빠른 규제완화-강력한 수요규제는 여전
이명박정부는 부동산 거래의 숨통을 틔우기 위해 발빠른 행보를 보이고 있다. 서울과 수도권을 제외한 지방을 이미 투기과열지구와 투기지역에서 전면 해제한 데 이어 지방 민간택지에 짓는 공동주택에 대해서는 분양권 전매제한을 사실상 폐지하기로 했다. 현재 3∼5년간 제한되는 지방 공공택지 내 분양주택에 대한 분양권 전매제한 시기도 조만간 하향 조정키로 법을 고친 상태다. 이에 따라 이달 중 관련 법이 공포되면 지방에선 아파트를 살 때 대출규제를 받지 않고 계약 후 아파트를 바로 처분할 수 있게 된다. 분양권 전매제한 해제의 영향은 부산 등 일부 지역에서 나타나고 있다. 해당 지역의 아파트 청약률은 조금 높아지고 떴다방(이동식 중개업자)이 모습을 드러내고 있다.
하지만 공급과잉에다 미분양이 쌓여 있어 이런 조치로 지방의 주택경기가 살아나긴 당분간 어려워 보인다. 분양가 상한제라는 강력한 공급규제 때문이다. 올해부터 전국 공공택지는 물론 민간택지에서 분양하는 공동주택은 정부가 정한 분양가 상한금액을 넘을 수 없다. 때문에 가격면에서 상대적으로 불리해진 미분양아파트와 기존 아파트는 소비자가 더욱 외면하는 현상이 나타나고 있다. 전문가들은 당분간 이런 현상이 계속될 것으로 전망하고 있다.
이명박정부 역시 참여정부와 마찬가지로 분양가 상한제와 재건축 규제 등 시장의 급격한 투자수요를 불러올 규제를 푸는 데 대해서는 신중한 모습을 보이고 있어서다.
정종환 국토해양부 장관은 “부동산시장의 안정을 정책의 최우선으로 삼겠다”며 “분양가 상한제 등은 도입 취지가 분명한 만큼 조정여부에 대해 신중히 접근해야 한다”고 입장을 밝혔다.
■수급문제 해소위한 ‘공급 3총사’
이명박정부는 시장의 안정을 위해 연간 50만가구 이상의 주택을 지속적으로 공급하겠다고 약속했다. 다만 공급방법에 대해서는 대규모 신도시 개발에 의존했던 참여정부와는 확연히 다른다.
새 정부는 신도시 대신 새로운 주택공급 제도를 도입해 연간 50만가구 공급을 목표로 하고 있다. 도심개발활성화와 지분형 분양제도 도입, 독신 및 신혼부부용 주택공급 등이 이명박정부 정책이 제시한 공급제도 가운데 ‘3총사’다.
도심개발활성화는 말 그대로 뉴타운이나 도시정비사업을 적극 유도해 주택의 공급을 늘리는 방안이다. 독신가구나 신혼부부에게 맞는 주택을 공급하는 것도 역시 주로 도심에서 이뤄진다. 도심 역세권에 교통을 유발하지 않는 소형 주택을 지어 가족 수가 적은 가구에 공급하겠다는 구상이다. 하지만 전문가들은 도심개발활성화 정책의 한계를 지적하고 있다. 다시 고쳐 짓는 재개발이나 뉴타운 등을 통해 새로 생겨나는 주택은 전체 주택의 약 10%에 지나지 않아 이 제도의 주택공급 확대 효과는 미미할 것이라는 이유에서다.
때문에 다수 전문가들은 도심개발활성화 방안이 자칫 노후불량 주택에 대한 투자수요만 양산해 서민들의 주거비 부담만 올리는 부작용을 낳을 것으로 우려하고 있다. 실제 대선 당시 이명박정부의 도심개발활성화 공약 발표 이후 서울 마포구 망원·합정동 등과 같이 개발 예상지역의 연립 및 다세대 주택의 가격은 급격히 뛰고 있다.
다만 도심개발활성화는 직주근접형으로 필요한 곳에 필요로하는 수요자에 맞춰 주택을 공급할 수 있다는 긍정적인 측면도 있다.
또한 실수요와 투자수요를 결합한 지분형 분양제도는 시장에서 주택공급을 원활히 하는 순기능을 할 것으로 기대되고 있다. 재무적 투자자와 실수요자가 반반씩 투자해 집을 구입하는 지분형 분양제도는 아직 투자자 지분처리 등의 문제가 있지만 국토해양부의 조직개편 및 인선이 마무리되면 구체안이 제시될 전망이다. 전문가들은 지분형 분양제도가 성공적으로 도입되면 실수요자의 주택구입 부담을 덜어줄 것으로 예상하고 있다.
/victoria@fnnews.com이경호기자
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