정비사업 세부내역 제출 의무화… 조합-시공사 ‘공사비 분쟁’ 줄인다

국토부, 표준공사계약서 마련
공사비 산정 투명… 물가 반영도

앞으로 재개발·재건축 등 정비사업장의 공사비 갈등이 줄어들 전망이다. 시공사가 조합과 정식계약 체결 전 공사비 세부 내역을 공개하는 등 공사비 산출 근거가 한층 투명해지고, 공사 계약 이후에도 주요 자재의 현실적인 물가 반영이 가능해졌기 때문이다.

국토교통부는 조합과 시공사의 공사계약 체결 시 활용하는 '정비사업 표준공사계약서'를 마련했다고 23일 밝혔다. 표준계약서는 의무가 아닌 권고사항이다.

우선 조합과 시공사 간 갈등의 주요인으로 꼽히는 공사비 산출 근거가 명확해진다. 현재 조합과 시공사들은 공사비 총액만으로 계약을 체결하고 있지만, 공사비 세부 구성 내역은 작성하지 않고 있다.

이로 인해 향후 설계변경 등으로 시공사가 증액을 요구할 때 조합은 적정성을 판단하기 어려워 반발하거나 법적 분쟁으로 이어졌다.

이에 국토부는 조합이 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되, 시공사는 정식 계약 체결 전까지 조합에 세부 산출 내역서를 제출하도록 했다. 공사비 세부 산출 내역은 조합이 기본설계 도면을 제공해야 뽑아낼 수 있다. 조합이 제공하지 않을 경우 입찰 제안 때 시공사는 품질사양서를 제출하면 된다. 품질사양서는 마감재, 설비 등의 사양을 명시한 서류다.

계약서상 설계 변경 시 '단순 협의'를 거쳐 공사비를 조정한다는 모호한 문구도 구체화된다. 설계변경으로 추가되는 자재가 기존 품목인지, 신규 품목인지 등에 따른 단가 산정 방법을 계약서에 세부적으로 포함하도록 해 원활한 공사비 조정을 유도키로 했다.

국토부는 또 물가 변동을 공사비에 반영할 경우 국가계약법에 따른 지수조정률 방식을 활용하도록 했다. 이 방식은 총공사비를 노무비, 경비, 재료비 등 항목별로 나눈 뒤 각각 별도 물가지수를 적용해 물가 상승분을 반영하는 방식이다. 이를 통해 특정 자재 가격이 급등하는 경우 착공 이후에도 물가 변동분을 반영할 수 있도록 했다. 또한 굴착공사(지반을 파는 공사) 시에는 증빙서류를 감리의 검증 과정을 거쳐 과도한 증액 요구를 방지하도록 했다.

국토부는 이 같은 정비사업 표준계약서 제정안을 지자체와 협회 등에 배포하고 이날부터 시행키로 했다. 아울러 신속한 분쟁 해결을 위해 분쟁조정위원회에 재판상 화해 효력을 부여하는 등 권한을 강화하기 위한 법 개정도 추진할 계획이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "조합 입장에선 설계변경·물가변동 등에 따른 공사비 책정이 투명해질 수 있다"며 "건설사들은 공사계약 후 주요 자재에 대한 물가 반영이 가능해져 분쟁 예방에 긍정적일 것"이라고 내다봤다.

[e-mail] 김서연 기자