서울 통째로 규제지역 지정···‘LTV 40%’ 전역에 퍼졌다

부동산 관계장관회의 후 금융위 가계부채 점검회의
서울시 25개 전체·경기도 12개 지역 규제지역 지정
토지거래허가구역도 동일하게 설정..LTV 40% 적용
주택 대출한도 시가따라 차등화..25억 초과 시 2억

서울 중구 남산에서 서울 시내 아파트 모습. 뉴시스 제공.

[파이낸셜뉴스] 서울 전체와 경기도 일부 자치구가 규제지역으로 지정되면서 주택담보인정비율(LTV) 40% 적용 범위가 대폭 확대됐다. 이와 함께 현재 6억원으로 설정된 주택담보대출(주담대) 한도가 주택 가격에 따라 최대 2억원까지 낮아지고, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 가산하는 스트레스 금리 하한은 3%로 상향 조정한다.

■서울 전역이 규제지역화
15일 금융위원회에 따르면 이날 정부서울청사에서 열린 ‘긴급 가계부채 점검회의’에서 이 같은 내용이 공유됐다. 이는 앞선 6·27 대책 이후 가계대출 증가세는 안정화됐으나 수도권 일부 지역을 중심으로 주택가격 상승세가 지속되고 있어 선제적인 대출수요 관리방안이 필요하다는 관계기관의 공통적 인식에 따른 추가 대책이다.

이날 국토교통부는 기존 투기과열·조정대상지역이었던 강남 3구(강남·서초·송파구), 용산구 등 4곳을 비롯해 서울시 25개 자치구 전체를 규제지역으로 지정했다.

경기도에선 광명, 과천, 분당 등 12개 지역을 규제지역으로 신규 설정했다. 이에 따라 해당 지역에선 주담대 비율이 비규제지역에 적용되던 70%에서 40%로 낮아진다. 10억원짜리 아파트를 살 때 4억까지만 대출이 허용된다는 뜻이다.

토지거래허가구역도 규제지역과 동일하게 정해졌으며 해당 지역 소재 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택이 그 대상이다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV도 70%에서 40%로 하향 조정된다. 기간은 오는 20일부터 연말까지다.

신규 지정 규제지역에는 자동으로 겹겹이 대출규제가 쌓인다. △3억원 초과 아파트 취득자의 전세대출 제한 △1억원 초과 신용대출 보유 차주에 대해 대출실행일로부터 1년 간 규제지역 내 주택 구입 제한 △규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택 재건축·재개발로 중도금·이주비대출 취급 시 추가 주택 구입 제한 △주택 매매·임대사업자 외 사업자의 규제지역 내 주택구입목적 주담대(사업자대출) 제한 등이 추가된다.

■시가 25억 주택 대출한도 2억원
수도권·규제지역에 적용되는 주택구입목적 주담대 대출한도는 주택가격 수준에 따라 차등 적용된다. 시가 15억원 이하 주택은 그대로 현행과 같은 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 세분화된다. 고가 주택을 중심으로 한 가격 상승 추세를 억누르기 위한 조처다. 다만 이주비대출은 주택가격과 무관하게 지금과 같이 최대한도 6억원을 유지한다.

스트레스 DSR 제도도 강화한다. 현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 2배인 3%로 높인다. 해당 조치로 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출한도 확대 효과가 일부 상쇄될 것이라는 게 금융위 판단이다.

금융위는 이들 3개 조치는 이달 16일부터 당장 적용한다.

1주택자 전세대출 DSR 적용 조치는 오는 29일부터 시행한다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우엔 전세대출의 이자상환분을 차주 DSR에 반영한다. 원금은 상환능력 심사 필요성이 낮은 만큼 미반영한다. 다만 금융위는 해당 조치가 무주택 서민 등에 미치는 영향을 감안해 단계적 확대 여부는 경과를 보며 결정할 방침이다.

끝으로 지난 9월 발표된 은행권 주담대 위험가중치(RW) 하한을 기존 15%에서 20% 높인 조치의 시행시기를 당초 밝힌 내년 4월에서 1월로 당긴다. 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하고 기업, 자본시장 등으로의 자금 공급 확대를 유도하기 위한 정책이다. 금융위는 홍콩, 노르웨이 사례 등을 들며 하한을 25%까지 올릴 가능성도 열어놨다.

다만 금융위 관계자는 “이번 조치 시행 이전에 주택 매매·전세 계약을 체결했거나 대출 신청접수가 완료된 차주 등에 대해선 경과 규정을 마련할 것”이라며 “기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 피해가 발생하지 않도록 하기 위한 것”이라고 말했다.

금융위는 현장 점검 등을 통해 해당 조치가 제대로 이뤄지고 있는지도 살필 예정이다. 금융사들의 규제 준수 여부, 대출유형별·용도별 대출 추이 등을 모니터링하고 향후 금융당국-관계기관-금융권 간 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최할 계획이다.

금융위 관계자는 “일선 창구에서 소비자 혼선과 불편이 발생하지 않도록 업권별 협회와 금융사에서 직원 교육, 전산시스템 점검 등에 만전을 기해달라”며 “금융권에선 주택시장의 불필요한 과열을 유발할 수 있는 과당경쟁은 지양하고 현장의 세세한 부분까지 챙겨달라”고 당부했다.

[e-mail] 김태일 박소현 기자