다주택자 대출 옥죄기 본격화
특히 5월 9일 이후 매물 잠김 우려와 일부 대출규제를 우회하려는 시도 등 잠재적 불안 요인에 강력하게 대응한다는 방침이다.
1일 금융위가 2026년도 가계부채 관리방안을 발표했다. 이를 통해 다주택자가 거주용 주택을 제외한 주택을 시장에 내놓게 한다는 구상이다.
금융위는 지난해말 기준 전년 동기 대비 1.7% 증가한 가계부채를 올해 더 줄인다는 목표다. 올해 목표치를 1.5% 증가로 잡았다. 또 중장기적으로 GDP 대비 가계부채비율은 오는 2030년까지 80% 수준으로 하향한다.
임대사업자는 물론 개인 다주택자의 수도권·규제지역내 아파트 주담대 만기연장은 원칙적으로 불허한다. 임차인이 있는 경우, 법령상 의무, 공익 목적이 인정되는 경우 등 일부 예외만 허용할 예정이다.
사업자대출 용도로 돈을 빌려 부동산을 사거나 샀을 경우 불법행위로 규정하고 제재를 강화한다. 불법행위가 적발되면 모든 금융권의 모든 대출을 3년간 금지한다. 2차 적발시 10년간 모든 대출을 막는다.
금융위는 금감원과 함께 2021년 이후 실행된 사업자대출의 용도외유용 여부도 금융회사·금감원이 전면 점검할 예정이다. 즉각적인 대출 회수는 물론 수사기관 통보도 이뤄진다. 국세청도 자금조달계획서 등을 활용해 사업자 대출로 고가 아파트 등을 취득한 사례를 선별·추출하고 전수 검증할 예정이다.
다음은 일문일답
-이번 대책에 총부채 원리금 상환비율(DSR) 확대, 자본규제 강화 방안이 포함되지 않았다. 배경은?
▲금융위는 2026년도 업무보고에서 DSR 적용대상을 확대하고, 주담대 등에 대한 금융회사의 자본적립 부담을 강화하겠다는 방침을 발표한 바 있다. 현재 DSR 적용대상 확대시 차주 영향 등을 분석하고 있다. 구체적인 내용은 시장상황을 보아가며 추후 발표할 예정이다. 이달 이후 주신보 출연료 체계개편에 따라 고액 주담대에 대한 출연료가 인상된다. 해당 조치의 효과를 봐가면서 추가 자본규제 강화 방안을 검토할 예정이다.
-월별·분기별 목표 미이행시에도 페널티 부여되나?
▲현행 연간 관리목표를 기준으로 페널티가 부여되면서 연말 금융권의 관리 강화 과정에서 대출절벽 우려가 커졌다. 이에 월별·분기별 관리목표를 수립하여 연중 대출이 고르게 공급될 수 있도록 유도할 예정이다. 월별·분기별 목표를 못 지킨 금융회사에 대해서는 익월·다음 분기 목표를 조정해 가계대출 관리 강화를 유도할 계획이다.
-새마을금고에 관리목표 “+0원”을 부여했다. 지난해 관리실적에 비해 페널티가 약하다는 평가도 나오는데?
▲새마을금고의 지난해 가계대출 초과분을 모두 차감하면 현실적으로 올해 새마을금고는 사실상 영업이 불가능해진다. 1조2000억원의 목표를 받은 금고가 5조3000억원의 대출을 내줬다. 430.6%를 초과한 것이다. 다만, 올해 반영하지 못한 차감분은 내년도 관리목표 설정시 추가로 반영할 예정이다.
- 다주택자인 개인·임대사업자의 세부 판단기준은?
▲임대사업자란 부동산 임대업을 영위하는 세법상 임대사업자다. 주된 영업이 임대업인 경우를 의미한다. 여기에 민간임대주택에 관한 특별법 상 등록 임대사업자를 포함한다. 주된 영업에 대한 판단기준은 매출액 기준 등 금융회사 내부 판단기준을 활용할 예정이다. 개인과 개인 임대사업자는 각 업권법 감독규정 상 세대기준을 적용해 다주택자를 판단한다.
-다주택자 예외 사유에 대한 세부 심사 방법은?
▲매도계약이 이미 체결된 주택, 어린이집(영유아보육법), 준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우, 민간건설임대주택(민간임대주택법), 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 주택 취득, 행안부장관이 고시하는 인구감소(관심)지역 소재 주택, 문화재 등을 예외로 인정하고 각각의 증빙서류를 확인할 예정이다.
-증여받은 주택은 예외 인정이 안되나?
▲주택 취득의 불가피성을 인정하기 어려운 측면 등을 감안해 예외 인정 대상에서 제외한다.
-중도금·이주비 대출도 만기연장 제한되는지?
▲이번 만기연장 제한 대상에서 제외됐다. 만기 연장할 수 있다.
-법인 임대사업자 대상으로 HOMS 활용이 불가능한 경우에는 다주택자 여부를 어떻게 확인하는지?
▲만기연장 심사 시 해당 법인차주가 자산보유내역서, 세무자료(종합부동산세 신고서 등) 등을 통해 다주택자가 아님을 입증하면 된다. 또 만기연장 시 다주택자가 아님을 금융기관에 확약할 필요가 있다. 적발 시 즉각적인 기한이익상실 등 불이익 조치를 취할 예정이다.
-임차인이 있는 경우에 대한 대출 만기연장 허용범위의 구체적인 적용례는?
▲원칙은 발표일인 이날 기준 유효하게 체결된 임대차계약의 종료일까지 만기연장을 허용한다. 단, 주택매도 곤란 등 불가피한 경우에는 발표일 후 임대차계약이 갱신되어도 갱신계약의 종료일까지 만기연장을 허용한다. 대책 시행일 전날인 오는 16일까지 이루어지는 묵시적 갱신이 포함된다. 대책 발표 후 대책 내용 등을 인지하지 못해 갱신거절의 의사표시를 못할 가능성 등을 감안해 유예기간을 부여하는 것이다.
오는 17일 묵시적 갱신이 이루어지는 경우 유예기간 중 세입자에게 계약갱신 거절의사 표명하면 임대차계약종료일인 오는 6월 16일까지 주택을 매도할 수 있다.
오는 7월 31일 전에 종료되는 임대차계약에 대한 계약갱신청구권 행사도 예외로 인정한다. 발표일로부터 4개월 이내에 종료되는 것인데 사실상 주택매도 가능기간이 2개월 미만으로 계약갱신청구권 사용 거절이 어려운 만큼 예외로 허용한다.
-발표일 기준 유효한 임대차계약종료일이 2년 뒤인 2028년 4월 1일인 경우, 2년간 대출만기연장을 허용하는 것인지?
▲발표일 기준 유효하게 체결된 임대차계약종료일이 2년 뒤여도 통상적 만기연장주기(1년)에 맞춰 대출만기를 연장하고 만기연장 주기도래시 추후 재심사한다.
대출만기일이 2026년 9월 1일이라고 가정하면 2027년 9월 1일까지 1차 연장하는 것이다. 이후, 임대차계약의 유효성(임차인 퇴거 여부 등)을 재심사해 2028년 4월 1일까지 2차 연장하는 것이다. 다른 예외사유도 동일한 방식으로 적용한다.
-등록임대사업자의 의무임대기간이 종료된 이후에도 임대차계약이 유효하게 남아있는 경우에 대한 적용례는?
▲원칙은 의무임대기간 종료일 기준 유효하게 체결된 기존 임차인과의 임대차계약의 종료일까지 만기연장을 허용하는 것이다. 단, 주택매도 곤란 등 불가피한 경우에는 의무임대기간 종료 이후 임대차계약이 갱신돼도 갱신계약의 종료일까지 만기연장이 이뤄진다.
-만기연장 예외사유가 중복되는 경우에 대한 적용방법은?
▲보다 늦은 시점으로 적용한다.
-다주택자 보유 주택 수 산정시 예외사유는 세제, 대출규제 등 기존 다주택자 규제에도 적용되는지?
▲다주택자 보유 주택수 산정시 예외 사유는 이번 다주택자 주택담보대출 만기연장 제한 방안에 한정해 적용한다.
-임대사업자가 상가 등 비주택 임대사업을 위해 수도권·규제지역 아파트를 담보로 빌린 주담대도 규제대상인가?
▲차주가 다주택자라면 규제대상이다.
-용도외유용 적발 시 금융권의 ‘모든 대출’이 제한되는데, 이때 ‘모든 대출’의 범위는?
▲사업자대출과 개인사업자를 포함한 모든 가계대출을 포함한다. 단, 가계대출 제한은 점검준칙 개정·시행 후 신규 대출의 적발 건부터 적용한다.
mj@fnnews.com 박문수 기자
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