전월세 전환율의 출발점은 전환가격이다.
하지만 투자자 관점의 월세 투자 수익률은 전혀 다른 질문에서 시작한다. 투자금액 대비 세전 임대수익의 비율인 명목 수익률을 기준으로 자산의 가치를 평가하기 때문이다. 이는 가게를 차릴 때 초기 투자자금 대비 예상 매출과 총수익률을 따져보는 것과 유사하다. 다시 말해 투입한 자본이 외견상 얼마의 수익을 창출하는지 그 '체급'을 먼저 비교하는 원리다. 문제는 이 두 개념이 시장에서 자주 혼용된다는 점이다. '전월세 전환율이 4~5%대이니 월세 수익률도 그만큼 나올 것'이라는 기대가 대표적이다. 현실은 딴판이다. 한국부동산원에 따르면 지난 3월 서울 아파트 전월세 전환율은 4.7%, 수도권은 5.1%, 전국은 5.3%를 기록했다. 그러나 실제 아파트 월세 수익률은 이 수치에 턱없이 못 미친다. 서울의 경우 적게는 2%대, 많아야 3%대를 넘는 곳을 찾기 힘들다.
이들은 계산의 출발점부터 다르다. 전환율은 세입자에게 돌려줄 보증금을 기준으로 따지지만, 투자 수익률은 집을 살 때 들어간 매입가격을 기준으로 계산하기 때문이다. 매매가가 지나치게 높게 형성된 아파트 시장에서는 월세가 아무리 올라도 매매가격 상승 속도를 따라잡지 못한다. 실제로 KB부동산에 따르면 올 들어 5월까지 서울 아파트 매매가격지수는 5.47% 상승했다. 반면 같은 기간 월세지수는 3.63% 오르는 데 그쳤다. 전세(3.49%)보다는 높지만 매매가 상승률보다는 확연히 낮다. 결과적으로 아파트 월세 시장은 기묘한 모순에 빠져 있다. 임차인 입장에서는 월세 부담이 눈에 띄게 커졌지만 투자자 입장에서는 여전히 매력적이지 않은 자산이다. 아직 전세제도가 남아있기도 하지만 급등한 매매가격 탓에 초기 투자금 장벽이 너무 높아진 게 핵심 요인이다. 아파트는 월세라는 현금흐름보다는 자본이득으로 보상을 받는 부동산이다.
결국 중요한 것은 단순 수치가 아니라 어떤 기준 위에서 도출되었는지 본질을 꿰뚫어 보는 일이다. 전월세 전환율의 상승은 주거비 구조가 변화하고 있다는 신호일 뿐 아파트 월세 투자의 수익성이 획기적으로 개선되었다는 증거가 아니다. 이 두 개념을 명확히 분리하지 않으면 월세 시장의 착시는 계속될 수밖에 없다. 특히 월세를 받아 노후 생계비를 마련하려는 고령 은퇴자들은 이 점을 명심해야 한다. 물론 전면 월세 시대가 도래하면 월세 투자 수익률은 개선될 것이다. 그러나 그 시점이 오기까지는 아직 더 많은 시간이 필요해 보인다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스, 무단전재-재배포 금지