"월세 8% 폭등하자 나온 이 카드" 日도쿄의 집값 해법은
시세보다 20% 싸게..도쿄가 선택한 민간 주도형 해법 쓰키지·시부야 재개발, 용적률 600%→1300%까지 확대 "구역 밖도 인정"…공공기여 개념까지 확장한 도쿄 임대료 8% 상승…주거비 급등이 정책 변화 촉발 서울시도 역세권 풀고 5년간 10만가구 공급 승부수
【파이낸셜뉴스 도쿄=서혜진 특파원】일본 도쿄도가 급등하는 주거비 부담에 대응하기 위해 도심 재개발 사업과 연계한 '어포더블 주택(Affordable Housing)' 공급 확대에 나선다. 민간 개발사가 시세보다 약 20% 저렴한 임대주택을 공급하면 재개발 사업의 용적률을 대폭 완화해주는 방식으로 연내 주오구와 시부야구 재개발 사업에 처음 적용될 전망이다.
■주오구·시부야구 재개발 첫 적용..쓰키지·진난 사업 주목
18일 니혼게이자이신문에 따르면 도쿄도는 대규모 재개발 사업자가 사업지 주변에 어포더블 주택을 조성할 경우 이를 공공기여로 인정하고 복합빌딩 등의 용적률을 완화하는 제도를 도입한다. 용적률은 대지면적 대비 연면적 비율로 상한이 높아질수록 더 큰 규모의 개발이 가능해져 사업 수익성이 높아진다.
어포더블 주택은 중산층과 젊은층이 감당할 수 있는 수준의 임대료로 공급되는 주택을 말한다. 한국의 공공임대주택과 유사하게 주거비 부담을 낮추기 위한 정책 수단이지만 정부나 공공기관이 직접 공급하는 비중이 높은 한국과 달리 일본은 민간 사업자가 공급의 주체가 된다는 점이 특징이다. 재개발 사업 인센티브를 활용해 민간의 참여를 유도하는 방식이다.
첫 적용 사례로는 스미토모부동산의 주오구 쓰키지 재개발 사업이 꼽힌다. 스미토모부동산은 오는 2032년까지 쓰키지에 지상 29층과 31층 규모의 빌딩 2개 동을 건설하는 한편 구 내 기존 아파트를 개조해 육아 가구를 위한 어포더블 주택 약 50가구를 공급할 계획이다.
주택 규모는 40~50㎡ 수준으로 신혼부부와 영유아 자녀를 둔 가구를 주요 대상으로 한다. 입주민을 위한 육아지원 시설도 함께 조성된다.
도쿄도는 해당 사업의 어포더블 주택 공급 계획과 보행환경 개선 등을 공공기여로 인정해 재개발 부지의 용적률을 기존 600%에서 약 1350%까지 완화할 방침이다. 연내 도시계획심의회를 거쳐 최종 확정한다.
도큐부동산도 시부야구 진난 지역에서 2033년 완공을 목표로 지상 24층 규모의 빌딩 건설을 추진하고 있다. 동시에 시부야구 내 기존 주택을 어포더블 주택으로 전환하는 방안을 검토 중이다. 도쿄도는 이를 반영해 해당 사업의 용적률을 약 600%에서 1230%까지 높일 계획이다.
■구역 밖 공급도 '공공기여' 인정..제도 범위 확대
이번 제도의 특징은 재개발 구역 밖에 조성하는 어포더블 주택도 공공기여로 인정한다는 점이다. 기존에는 공개 공지 조성이나 지하철역 연결 등 개발구역 내 시설 정비가 용적률 완화의 주요 대상이었다. 도쿄도는 이를 통해 민간의 주택 공급 참여를 확대하고 재개발 이익이 지역 주거 안정으로 이어지도록 유도할 방침이다.
도쿄도는 대규모 재개발 사업 외에도 일반 아파트 사업에 적용할 제도 도입을 검토하고 있다. 연내 어포더블 주택 공급 규모에 따라 용적률을 완화하는 방안을 마련할 예정이다.
공공부문도 공급 확대에 나서고 있다. 도쿄도는 200억엔 이상 규모의 민관 공동펀드를 통해 어포더블 주택을 공급하고 있으며 노무라부동산 등이 참여한 4개 사업자 그룹을 선정해 총 350가구를 순차적으로 공급 중이다. 일부 물량은 올해 5월부터 입주자 모집을 시작했다.
빈집 활용 정책도 병행된다. 도쿄도 지요다구는 아파트 공실 리모델링과 오피스빌딩의 주거시설 전환을 지원하는 사업을 연내 시행할 예정이다. 일본 정부 역시 도심 통근권 내 빈집 리모델링 지원 제도를 마련해 빈집 활용 확대에 나서고 있다.
■임대료 폭등에 韓日 골머리..서울도 역세권 개발 확대
이같은 정책 추진 배경에는 가파른 임대료 상승이 있다. 부동산 조사기관 도쿄칸테이에 따르면 올해 5월 도쿄 23구 분양아파트 임대료는 ㎡당 5078엔으로 전년 동기 대비 8% 상승했다.
한국 역시 최근 역세권 개발을 활용한 주택 공급 확대에 속도를 내고 있다.
서울시는 지난 17일 환승역세권과 간선도로변 복합개발을 통해 향후 5년간 약 10만 가구를 공급하는 계획을 발표했다.
환승역세권은 용적률을 최대 1300%까지 높여 주거·업무·상업 기능을 결합한 고밀 복합개발을 추진하고 간선도로변은 일반상업지역으로 용도지역 상향을 허용해 최대 800%의 용적률을 적용할 계획이다.
기존 역세권 활성화 사업도 확대된다. 대상지를 서울 시내 325개 역세권으로 넓히고 사업성이 낮은 지역은 공공기여 부담을 완화한다. 서울시는 관련 사업을 통해 향후 5년간 약 9만8000가구를 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.
다만 임대주택 공급 방식에는 차이가 있다. 일본은 재개발 사업에 대한 인센티브를 활용해 민간이 주택 공급의 주체가 되는 구조이지만 한국은 공공임대주택 중심의 공급 체계를 갖추고 있다.
역세권 청년주택(현 청년안심주택)처럼 민간 참여형 공급 모델도 운영되고 있지만 사업 구조에 따라 공공임대와 공공지원민간임대가 함께 포함되며 공공이 일정 부분 주거 안정 기능을 담당하는 방식이다.
sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
