부동산 부동산일반

"1~2년간 주택공급이 관건…해법은 도심복합개발·정비사업" ['멈춘 돈, 바뀐 집' 부동산은 재편 중 (하)]

최가영 기자, 장인서 기자

파이낸셜뉴스

"역세권·저층주택 고밀개발 필요
민간 참여하도록 인센티브 줘야"
"교통·생활인프라 확보된 곳 타깃
정비사업 활성화가 가장 현실적"
"하반기 금리흐름도 중요한 변수
인상땐 이자부담에 매물 나올것"
"보유세 조정 등 세제개편도 예고
시장양극화 키우는 원인 될수도"

"1~2년간 주택공급이 관건…해법은 도심복합개발·정비사업" ['멈춘 돈, 바뀐 집' 부동산은 재편 중 (하)]

금리와 세제, 대출규제, 공급정책까지 부동산 시장을 둘러싼 변수는 어느 때보다 많아졌다. 하지만 전문가들은 향후 1~2년 시장을 결정할 가장 중요한 변수로 '공급'을 공통적으로 지목했다. 특히 서울 핵심지 공급 부족이 심화되는 가운데 지역 간 양극화는 더욱 뚜렷해지고, 시장의 관심은 결국 서울 핵심지 정비사업으로 모일 것이란 전망이 우세했다.

■"결국 공급이 승부 가른다"

24일 파이낸셜뉴스가 만난 부동산 전문가 6인은 향후 1~2년 부동산 시장을 좌우할 핵심 변수로 '공급'을 한목소리로 지목했다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "금리와 대출규제는 수요를 조절할 수 있지만 공급은 단기간에 만들어낼 수 없다"며 "향후 시장 방향은 서울과 수도권 핵심지 공급 부족 여부가 결정할 가능성이 높다"고 말했다.

윤수민 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "1~2년 후까지는 공급이 가장 큰 이슈"라면서 "규제적인 측면에서는 비거주 1주택 규제가 대상에 따라 큰 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.

이재순 한국부동산분석학회장은 "단기적으로는 대출규제와 금리가 거래량을 좌우하고 중장기적으로는 공급 부족과 정비사업 속도가 가격 흐름을 결정할 가능성이 크다"고 진단했다.

반면 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "하반기 시장의 향방은 금리가 가를 것"이라고 짚었다. 이어 "금리가 추가 인하 기조로 가면 보유 부담 완화로 매물 잠김이 유지되고 핵심지 강세가 이어지고, 오르거나 고금리가 장기화되면 세제 부담과 이자 부담이 겹쳐 1주택 실수요자의 매물 출회가 시작되고 거래량이 회복돼 가격 조정이 나타날 수 있다"고 설명했다.

■도심복합개발 vs 정비사업

효과적 공급책으로는 민간 도심복합개발과 정비사업 활성화에 무게가 실렸다. 민간 도심복합개발은 그동안 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 주도해온 기존 사업과 달리 신탁사나 리츠 등 민간이 사업 시행자로 참여하는 유형이다.

고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "가장 유망한 공급책은 역세권·저층주거지 고밀개발 방식의 도심복합개발"이라며 "속도와 규모를 담보하려면 민간 인센티브 설계가 핵심"이라고 말했다.

이재순 한국부동산분석학회장은 "서울과 수도권 주택시장에서 중요한 것은 단순한 공급 물량이 아니라 실제 수요가 있는 입지에 얼마나 빠르고 안정적으로 공급하느냐"라며 "토지 확보, 이해관계 조정, 기반시설 연계 측면에서 도심복합사업에 우위가 있다"고 분석했다.

정비사업 활성화를 해법으로 제시한 김 위원은 실효성 측면에서 가장 현실적 대안이라고 평가했다. 김 위원은 "이미 수요가 검증된 도심에 공급할 수 있고 교통·생활 인프라도 갖춰져 있기 때문"이라면서도 "다만 사업 기간이 평균 10년 이상 걸린다는 점에서 단기 공급 해소 수단은 아니다"라고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "도심복합개발과 공공주도 사업도 의미가 있지만 주민 동의와 선호, 사업성 확보 측면에서 민간 정비사업보다는 보조적인 공급 수단이 될 가능성이 높다"고 평가했다.

■GTX가 바꾸는 부동산 지도

GTX를 비롯한 광역교통망 확충도 향후 시장을 움직일 주요 변수로 꼽혔다.

함 랩장은 수혜지역으로 GTX-A 수혜권인 동탄, 고양 킨텍스와 향후 GTX-B, GTX-C 노선 예정 지역을 꼽았다. 그러면서 "교통은 부동산 가치 상승의 핵심 요인"이라며 "GTX 개통 지역은 서울 접근성이 획기적으로 개선되면서 내집마련을 원하는 실수요 유입 효과를 기대할 만하다"고 말했다.

고 교수는 GTX-A 노선의 동탄2신도시와 창릉신도시, GTX-B 노선의 송도 인천대입구역 주변, GTX-C 노선의 창동·광운대·청량리역 인근을 주요 수혜지역으로 제시하며 "서울에 집중된 주택 수요를 분산시켜 집값 안정에 효과를 낼 수 있다"고 설명했다.

다만 GTX 효과가 같은 지역 내에서도 다르게 나타날 수 있다는 전망도 나왔다. 윤 위원은 "광역교통망 확충은 역 근처에 초인접한 아파트 단지들을 중심으로 강력한 효과를 가져온다"며 "도보로 역을 이용할 수 있는 단지로 수혜 범위를 한정했다"고 말했다.

GTX 기대가 이미 상당 부분 반영됐다는 시각도 제기됐다. 양 위원은 "GTX-A 수서~동탄 구간 개통 이후 수혜 기대로 올랐던 지역들이 실제 개통 후에는 '소문에 사고 뉴스에 파는' 패턴"을 보였다며 "역세권 상권과 주거 수요를 동시에 끌어올리는 지하철과 달리 GTX는 오히려 외곽 지역의 소비를 서울 중심부로 빨아들이는 '빨대 효과'가 작동한다고 봤다"고 분석했다.

■세제개편 단기적으로는 '효과'

정부가 7월 발표를 예고한 세제개편 역시 시장의 주요 변수다. 주요 검토 대상은 장기보유특별공제 개편, 비거주 1주택자 과세 강화, 보유세 조정 등이다.

윤 위원은 "보유세 강화는 고가주택의 가격상승 가능성을 저지하는 효과를 낼 수 있고, 비거주 1주택 과세 강화는 매물 부족의 시장상황에서 단기간 매물을 확대할 수 있는 방안으로 활용될 것"이라고 긍정적으로 전망했다.

고 교수 역시 "양도세 중과 완화 또는 거래세 인하 시 매물잠김이 풀리며 실질적인 공급 증가 효과가 나타날 수 있다"며 "즉각적 매물 출회가 가능하다는 점에서 단기 대책으로는 효과가 있을 것"이라고 평가했다.

반면 세제개편이 시장을 안정시키기보다는 오히려 양극화를 심화시킬 수 있다는 우려도 나왔다. 김 위원은 "경쟁력이 낮은 자산은 매물이 증가할 수 있지만 우량 자산은 오히려 보유 선호가 강화될 수 있다"며 "결국 세제 변화 역시 양극화를 심화시키는 요인"이라고 진단했다.

함 랩장은 "단기적으로는 절세 목적의 매물이 시장에 나올 가능성이 있으나 중장기적으로는 똘똘한 한 채 선호로 인기 지역의 수요 쏠림이 지속될 수 있다"며 "고가주택 보유자의 증여 수요 증가 등 우회전략이 늘어날 수 있다"고 말했다.

이 학회장은 "세제개편이 현실화되면 보유 목적과 거주 목적을 구분하는 흐름이 더 강해지고, 특히 다주택자의 경우 자산을 우량한 한곳으로 모으는 갈아타기 수요가 증가할 수 있다"고 내다봤다. 아울러 "시장에 미치는 파급력이 크기 때문에 급격한 변경보다는 예측가능한 일정과 단계적 적용이 중요하다"고 강조했다.

going@fnnews.com 최가영 장인서 기자