초고가주택 기준 30억땐… 강남·서초구 절반이 稅부담 늘어

정부, 23일 대토론회 앞서 검토
서울아파트 11.3%가 30억 넘어
강남3·용산구 등 과한 적용 우려
李대통령도 "너무 가혹한 기준"
50억은 협소… 40억 이상이 유력

초고가 주택 기준이 30억원 이상으로 설정되면 강남과 서초구 아파트 절반 이상이 대상이 되는 것으로 나타났다. 1년 전 30억원 이상 비중은 40%대를 기록했지만 최근 들어 아파트값이 크게 뛰면서 50%를 넘어선 것이다. 아울러 초고가 주택을 40억원 이상으로 할 경우 10채 중 3채가량이 대상이 되는 것으로 조사됐다.

■서울아파트 11%는 30억 넘어

15일 파이낸셜뉴스가 부동산R114에 의뢰해 7월 10일 기준 서울 아파트 금액대별(시세 기준) 현황을 조사한 결과 이같이 나타났다. 정부는 초고가 주택 기준을 정하고 보유세 부담을 강화할 계획이다. 업계에 따르면 시세 기준 30억원 이상, 40억원 이상, 50억원 초과 등 3가지 중에서 정해질 것으로 보고 있다.

세부적으로 보면 7월 초 기준으로 서울 아파트 30억원 이상 비중은 11.3%이다. 10채 중 1채가 30억원 이상이다. 1년 전에는 30억원 이상 비중이 9.0%를 기록했다. 새 정부 들어 동남권을 중심으로 고가 아파트값이 크게 오른 영향이 작용한 것이다.

지역별로 보면 강남구 57.7%, 서초구 53.3% 등 강남 2구의 경우 절반 넘게 30억원 이상이다. 강남구의 경우 10채 가운데 6채가 시세 30억원 이상이다. 뒤를 이어 용산구 31.0%, 송파구 27.4% 등을 보였다. 여의도 노후 아파트 재건축 가격이 크게 뛴 영등포구도 30억원 이상 비중이 10.9%를 기록했다.

눈길을 끄는 것은 1년 전만 해도 30억원 이상 비중이 강남 2구도 절반을 넘지 않았다는 점이다. 2025년 7월 통계를 보면 강남구 46.4%, 서초구 48.2% 등이다. 용산구도 20%대, 송파구도 10%대를 기록했고 영등포구는 6%대였다.

40억원 이상으로 초고가 주택 기준이 정해진다고 가정하면 강남 2구는 10채 가운데 3채가량이 대상이 된다. 40억원 이상 비중을 보면 강남구 26.9%(1년 전 19.3%), 서초구 29.8%(24.2%) 등이다. 비강남 2구에서는 용산구가 17.6%(11.9%)로 가장 높았다. 서울 전체로는 40억원 이상 비중이 4.7%이다.

초고가 주택 기준이 50억원 초과로 되면 사실상 강남과 서초구만을 대상으로 한 보유세 강화가 이뤄진다. 서울 50억원 초과 비중은 2.0%이다. 서초구 13.5%, 강남구 12.9% 등으로 두 곳만 10%가 넘는다.

■30억 기준 땐 강남구 60%가 해당

전문가들에 따르면 초고가 주택 기준을 30억원 이상으로 하면 강남 3구와 용산구 외에 다른 지역들도 제법 포함된다. 반면 50억원 초과로 하면 강남 2구도 적지 않은 아파트가 빠진다. 이에 따라 40억원 이상을 유력시하는 분위기이다.

앞서 이재명 대통령은 최근 국무회의에서 "1주택 실거주 주택이더라도 초고가 주택에는 세 부담을 높일 수 있다"며 적정 기준에 대한 의견을 묻기도 했다. '초고가 주택 기준 30억' 댓글 설문 결과에 "너무 가혹한데"라는 입장을 밝히기도 했다.

한편 정부는 왜곡된 부동산 세제를 바로잡는 것이 목표라는 입장이다. 오는 23일 대통령 주재 국민 대토론회를 거쳐 초고가 주택의 기준과 과표구간, 적용세율 등을 구체화한 뒤 이달 말 세제 개편안에 담을 예정이다. 정부의 세부 개편안이 어떻게 결정되느냐에 따라 매매는 물론 전월세 등 주택시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자