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"같은 집인데 수천만원 차이"…내집 마련, 꼭 알아야 할 '이것' [집 나와라 뚝딱!]

최가영 기자

파이낸셜뉴스

첫 내 집 마련 전 꼭 알아야 할 절세 전략
세제개편이 바꾼 내 집 마련 공식
취득세·공동명의까지 한 번에 정리

[파이낸셜뉴스] 취득세부터 보유세, 양도세까지. 같은 집이라도 세금을 얼마나 알고 사느냐에 따라 실제 부담은 수백만원에서 수천만원까지 달라질 수 있다. 특히 정부가 최근 세제개편안을 발표하면서 고가 주택을 중심으로 세 부담 구조가 크게 바뀔 전망이다.

14일 유튜브 채널 '집 나와라 뚝딱!'은 부동산 세금 콘텐츠 크리에이터(더스마트컴퍼니 대표) '제네시스박'과 함께 2030 사회초년생과 신혼부부가 꼭 알아야 할 세제개편의 핵심과 내 집 마련 전략을 짚어봤다.

■"초고가만의 문제가 아니다"…2030도 영향받는 이유

박 대표는 이번 세제개편안을 한 문장으로 "보유하지 말고 거주하라는 신호"라고 정리했다.

앞서 정부는 지난 3일 발표한 세제개편안을 통해 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제 기준을 거주 여부에 따라 차등 적용하기로 했다. 현행 12억원인 기본공제는 거주자는 14억원으로 상향하고, 비거주자는 9억원으로 낮춘다. 비거주자에 적용되는 공제율도 현행 60%에서 20%로 축소된다.

이에 따라 시가 20억원(공시가격 약 15억원) 수준의 1주택을 보유한 60세 이상 소유주가 10년 동안 실거주하지 않은 경우, 보유세는 올해 약 370만원에서 2028년 약 495만원으로 늘어난다. 반면 같은 조건에서 10년간 실거주했다면 보유세는 약 353만원으로 오히려 감소한다.

박 대표는 "과거에는 다주택자를 규제했다면 이제는 1주택도 단순 보유보다 실거주를 유도하는 방향"이라며 "겉으로는 초고가 주택을 겨냥한 정책처럼 보이지만 실제 영향은 시장 전체로 번질 가능성이 크다"고 설명했다.

특히 2030이 이번 개편을 남의 일로 생각하면 안 된다고 강조했다.

박 대표는 "강남이나 한강변 초고가 주택의 세 부담이 커지면 집주인들은 직접 거주하려 하고, 임차인은 인근 지역으로 이동하게 된다"며 "결국 한 단계씩 수요가 밀려나면서 10억~20억원대 시장까지 영향을 받을 수 있다"고 말했다.

세금을 걱정한 소유주들이 가격대가 더 낮은 일명 '덜 똘똘한 한 채'로 옮기는 방식으로 세금 부담을 줄일 수 있다는 의미다.

■"첫 집이라면 양도세보다 취득세"...신혼부부 공동명의도 조언
첫 내 집 마련을 준비하는 2030에게는 "첫 집을 살 때 가장 신경 써야 할 세금은 양도세가 아니라 취득세"라며 "집값의 약 5% 정도는 취득세와 법무사 비용, 중개수수료 등 초기 비용으로 따로 준비하는 것이 좋다"고 말했다.

반대로 보유세와 양도세는 지나치게 걱정할 필요가 없다고 조언했다.

그는 "첫 집이 10억~15억원 수준이라면 보유세 부담은 크지 않다"며 "아직 팔지도 않을 집의 양도세부터 걱정하는 것은 우선순위가 아니다"라고 설명했다.

신혼부부의 공동명의 여부에 대해서는 "가능하면 공동명의가 유리하다"고 조언했다.

제네시스박은 "처음에는 차이가 크지 않아 보여도 다음 집으로 갈아탈 때 자금 출처를 설명하기 쉽고, 향후 증여나 양도 과정에서도 절세 효과를 기대할 수 있다"고 말했다.

또 부모에게 자금을 지원받는 경우에는 증여와 차용을 명확히 구분해야 한다고 강조했다. 형식만 빌린 차용계약은 세무조사 과정에서 증여로 판단될 수 있다는 것이다.