HUG "전세금 맡기면 연 4~5% 이자 지급"…9월 모집 시작

전세금 전액 HUG 보관 선택시
임대인엔 4%대 수익→임차인 주거비 절감 효과
허그보증 사업장 PF대출 활용→주택공급 선순환
9월 선택형 모집·내년 1월 시행

[파이낸셜뉴스] 정부가 임차인의 전세금을 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고, 운용 수익으로 임대인에게 연 4%대의 수익을 지급하는 '전월세 안심신탁'을 도입한다. 임차인은 전세사기 위험과 주거비를 낮추고, 임대인은 공실이나 임대료 연체 걱정 없이 안정적인 수익을 확보한다는 구상이다.

20일 최인호 HUG 사장은 HUG 서울서부지사에서 기자간담회를 열고 "전세보증이 사후 보증이라면 전월세 안심신탁 제도는 사전 예방책"이라며 사업 추진 계획을 밝혔다.

사업 초기에는 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 하며, 주택 유형과 임대인·임차인의 소득·자산에는 제한을 두지 않는다. 모집은 9월 시작된다. 주변 시세보다 전세금이 과도한 계약은 제외한다.

전월세 안심신탁은 임대인과 임차인, HUG가 3자 약정을 맺는 방식이다. 임차인이 낸 전세금은 임대인에게 전달되지 않고 전액 HUG에 예탁된다. HUG는 이를 주택공급 활성화 펀드에 넣어 공사가 보증한 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 등에 운용하고, 발생한 수익으로 임대인에게 월세 성격의 수익을 지급한다.

임차인에게 가장 큰 혜택은 보증금 보호다. 임차인은 임대인의 근저당 설정이나 자금 사정과 관계없이 보증금을 보호받을 수 있다.

저리 대출을 통한 주거비 절감도 추진한다. HUG는 요건을 충족한 임차인이 버팀목 전세자금대출을 이용할 수 있도록 하고, 시중은행과 안심신탁 전용 대출상품 출시를 협의하고 있다.

예를 들어 매매가격 3억원, 전세금 2억원인 서울 연립·다세대주택을 보증금 1000만원과 월세로 계약할 경우 전월세 전환율 4.7%를 적용한 월세는 약 74만원이다. 반면 전세금의 80%인 1억6000만원을 연 3.97%로 대출받으면 월 이자는 약 53만원이다. 월 21만원씩 2년간 504만원, 계약을 한 차례 갱신하면 1008만원을 아낄 수 있다.

순수 월세나 반전세 형태의 보증금도 신탁할 수 있다. 다만 보증금은 일부만 맡길 수 없으며 전액을 예탁해야 한다. 최 사장은 "임대인의 월세 선호는 그대로 유지되고 임차인의 전세 선호도 유지되는 구조"라고 설명했다.

임대인은 계약 때 정한 4%대 수익을 매달 받는다. 지급률은 관계 부처 협의를 거쳐 9월 모집 전 확정한다. 펀드 실적에 따라 월 수익이 달라지지 않으며, 임차인 사유로 공실이 생기면 새 임차인을 구할 때까지 최대 2개월분의 월세를 HUG가 지급하는 방안도 포함됐다.

근저당 때문에 세입자 모집이 어려웠던 임대인도 임차인을 구하기 쉬워질 것으로 HUG는 기대했다. 등록임대사업자는 전세금 반환보증에 가입하지 않아도 돼 약 0.2%의 보증료를 아낄 수 있다. 현재 14%인 임대소득세를 한 자릿수로 낮추고 공제 한도를 높이는 방안도 관계 부처와 협의 중이다.

서울 규제지역의 집을 전세로 내놓고 지방으로 이주하는 주택연금 가입자에게 연금과 신탁 수익을 함께 지급하는 방안도 검토한다. HUG는 두 수익을 합쳐 연 5~7%의 소득을 기대할 수 있다고 설명했다.

임차인이 후속 세입자를 구하지 않고 중도 퇴거하면 약 2개월치 월세에 해당하는 불이익을 주는 방안도 검토 중이다. 하자·수리비 분쟁은 임대인과 임차인이 해결하도록 표준 약정서에 담을 예정이다.

HUG는 11월 계약 검증과 3자 약정을 진행하고 12월 시범 입주를 거쳐 내년 1월 제도를 전면 시행한다. 최 사장은 "시장의 자발적인 참여 의사가 중요하다"며 선택제로 운영하겠다고 밝혔다.

[email protected] 최가영 기자