군인공제회 1000억 베팅…엠플러스운용, 1500억 'PF 틈새자금' 푼다 [fn마켓워치]

브릿지론 빼고 중·후순위 PF·담보대출 집중
대형 증권사와 공동 운용…목표수익률 7.5% 이상
PF 구조조정 이후 '선별적 유동성 공급' 겨냥
경영권 매각 후 첫 기관자금 유치…新성장전략 시험대

[파이낸셜뉴스] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 구조조정에서 신규 자금 공급 국면으로 넘어가는 가운데 엠플러스자산운용이 1500억원 규모의 '실탄'을 마련했다. 국내 자본시장 큰 손인 군인공제회가 1000억원을 출자하고 국내 대형 증권사가 공동 운용에 참여하면서다.

무차별적인 PF 투자 대신 브릿지론을 제외하고 사업성이 검증된 중·후순위 PF와 담보대출을 선별하는 전략이 핵심이다.

20일 투자은행(IB) 업계에 따르면 엠플러스자산운용은 최근 1500억원 규모의 '부동산 대출형 블라인드펀드' 설정을 마치고 투자 대상 발굴에 착수했다. 군인공제회가 1000억원을 출자했으며 국내 대형 증권사와 공동으로 운용한다. 펀드 목표수익률은 연 7.5% 이상이다.

IB업계에서는 이번 펀드를 단순한 부동산 대출펀드 조성보다 PF 시장의 자금 흐름 변화를 보여주는 사례로 봤다. 부실 사업장 정리가 이어지는 동시에 사업성과 담보가치가 확보된 프로젝트에는 중·후순위 자금 수요가 커지고 있어서다.

실제 펀드는 상대적으로 리스크가 큰 브릿지론을 투자 대상에서 제외했다. 서울·수도권 공동주택과 주상복합을 중심으로 업무시설, 물류센터, 호텔 등을 검토하되 담보가치와 주택담보인정비율(LTV), 시공사 신용도 및 책임준공 능력, 자기자본 투입 규모, 분양·임대 안정성, 엑시트 가능성 등을 따져 투자한다.

특히 선순위 금융기관과 시행사 자기자본 사이에서 자금 공백을 메우는 중·후순위 대출에 집중한다는 점이 눈에 띈다. PF 시장 전반에 돈을 푸는 방식이 아니라 상환 가능성이 확인된 사업장을 골라 '틈새 유동성'을 공급하는 구조다.

IB업계 고위 관계자는 "최근 기관 자금은 PF 자체를 기피하기보다 사업성과 담보가 확실한 딜을 중심으로 다시 움직이는 분위기"라며 "선순위보다 수익률을 높이면서도 브릿지론 리스크를 피할 수 있는 중순위 대출이 기관투자자 입장에서는 선택지가 될 수 있다"고 언급했다.

한편 이번 펀드는 엠플러스자산운용의 경영권 매각 이후 첫 대형 기관자금 유치라는 점에서도 의미가 있다. 회사는 지난 6월 비전선포식에서 부동산 금융을 새로운 성장축으로 제시했다. 군인공제회 자금을 기반으로 한 이번 블라인드펀드가 사실상 새 경영체제의 첫 시험대인 셈이다.

엠플러스자산운용 관계자는 "기관투자자와의 신뢰를 바탕으로 우량 투자기회를 지속적으로 발굴하고 안정적인 운용성과를 쌓아 부동산 금융 경쟁력을 확대해 나갈 것"이라고 강조했다.

[email protected] 김경아 기자